Was macht eigentlich ein Immmobilienmakler?

Wenn man einen Passanten auf der Straße nach seiner Vorstellung zur Arbeit eines Immobilienmaklers fragt, erhält man wahrscheinlich diese Antwort: Mann im Anzug mit Krawatte, wenig freundlich, fährt ein dickes Auto und arbeitet wenig. Das dieses Bild nicht der Tatsache entspricht, möchten wir Ihnen hier gerne verdeutlichen.
Inhaltsverzeichnis

Die Hauptaufgabe eines Immobilienmaklers ist die Vermittlung einer Immobilie im Auftrag des Eigentümers. Dabei ist der Eigentümer entweder eine dritte Person, die sich nicht selbst um die Vermarktung kümmern will oder kann, oder der Immobilienmakler selbst. So gibt es Makler, die Immobilien kaufen, sanieren und dann weiterverkaufen oder diese sanierten Objekte im Anschluss vermieten.

Allerdings ist nicht nur Verkauf und/oder Vermietung eines Objektes Teil des Aufgabenbereiches eines Maklers, auch alle Dienstleistungen, die im Vorfeld der Objektübergabe stattfinden, gehören zu seinen Aufgaben.


Aufgaben eines Immobilienmaklers

Im Vorfeld jedes erfolgreichen Immobilien-Geschäfts steht die Erstberatung der Eigentümer. Dabei fertigt der Makler selbst (oder Gegebenenfalls ein Immobiliengutachter) ein Wertgutachten über die Immobilie im IST-Zustand durch (Marktwertanalyse).

In einem solchen Gutachten werden sämtliche Daten des Objekts, wie Lage, Wohnfläche und Grundstücksfläche aufgenommen. Auch der Zustand der Wärmedämmung, der Heizung und der Sanierungsbedarf werden festgehalten.

Im Anschluss wird auf Grundlage dieser Daten und vergleichbarer Objekte, die bereits verkauft wurden, eine Preisspanne ermittelt, die das Objekt aktuell am Markt erzielen kann. Schon bei der Einschätzung des Immobilienwertes spielt die Erfahrung des Maklers am Markt und speziell der Umgebung, in der das Objekt angeboten wird, eine große Rolle.

So wissen lokal ansässige Makler besser über Besonderheiten der Umgebung, wie Schulen, Kindergärten oder den öffentlichen Nahverkehr Bescheid, als jene Agenturen, die nicht in der Region ansässig sind. Darum können gerade diese lokalen Informationen helfen, den angestrebten Verkaufspreis bzw. Mietpreis bei Vertragsabschluss zu erzielen.

Erstellung des Exposes

Nach der sogenannten Objektaufnahme schreibt der Immobilienmakler ein Exposé, dieser „Werbetext“ ist dazu gedacht, dem potentiellen Kunden einen möglichst genauen Eindruck der Immobilie zu vermitteln. Je mehr Sorgfalt bei der Erstellung solcher Texte aufgewendet wird, desto größer ist auch die Resonanz auf später geschaltete Anzeigen. Diese Texte werden mit Bildern zusätzlich aufgewertet.

In den letzten Jahren sieht man vermehrt auch 360° Fotos aus den Immobilien, bzw. virtuelle Rundgänge durch die präsentierten Immobilien. Solche Leistungen sind noch kein Standard, werden allerdings von den meisten Immobilienhändlern inzwischen angeboten.

Nicht selten finden sich unter den Fotos der Immobilien auch Bilder, die mit Hilfe von Programmen zum „Virtual Home Staging“ erstellt wurden. Diese Bilder wurden digital mit Hilfe entsprechender Software bearbeitet und sind vor allem bei sanierungsbedürftigen Objekten beliebt. So kann ein im Rohbau befindliches Zimmer bereits voll ausgebaut und eingerichtet präsentiert werden.

Das durch den Makler angefertigte Exposê wird im Anschluss auf verschiedensten Plattformen eingestellt. Darunter finden sich im Allgemeinen die großen Immobilienplattformen, wie immobilienscout24.de und immowelt.de sowie die eigene Website des Maklers.[1]

Die Besichtigung mit den Interessenten

Meldet sich ein Kunde auf Grund einer geschalteten Anzeige, so ist es die Aufgabe des Immobilienmaklers einen Besichtigungstermin zu vereinbaren und durchzuführen. Bei Luxusimmobilien, also Immobilien in der höchsten Preisklasse, versuchen Makler im Vorfeld möglichst viele Information über die Wünsche des Interessenten zu sammeln und gegebenenfalls bereits im Vorfeld der Besichtigung das Objekt entsprechend einzurichten und zu dekorieren. Das Dekorieren und Einrichten vor dem Verkauf nennt sich „Home Staging“ und kommt ursprünglich aus den USA. Dort wird ein Großteil der Immobilien bereits zum Besichtigungstermin eingerichtet, um dem Interessenten ein wohnlich und behaglich aussehendes Haus präsentieren zu können.

Tatsächlich werden einige Immobilien auch möbliert vermietet oder verkauft.

Bei der Besichtigung ist es die Aufgabe des Maklers die Vorzüge und positiven Eigenschaften einer Wohnung oder eines Hauses herauszustellen. Dabei sind professionelle Verkäufer verpflichtet Makel oder weniger optimale Eigenschaften zu erwähnen. Sie werden diese aber schnell durch die Fokussierung auf besondere Vorzüge, wie den schönen Ausblick, überdecken.

Unser Tipp: Sollte ein Makler zu positiv über eine Immobilie sprechen, oder einige Zimmer nur schnell überfliegen, sollten Sie genauer nachfragen. Leider gibt es auch in unserer Branche einige Kollegen/innen die nicht offen und ehrlich mit Mängeln umgehen. Vergewissern Sie sich bei der Besichtigung, dass Sie wirklich jeden Raum gesehen haben. Professionelle Verkäufer weisen jedoch immer auch auf potenzielle Mängel hin und geben Ideen, diese zu sanieren oder zu verändern.

Vertragsabschluss und Betreuung im Anschluss

Im Nachgang einer Immobilienbesichtigung ist es die Aufgabe des Maklers, die Besichtigung mit einem Vorvertragsabschluss zu beenden. Nach der Zusage des Interessenten vereinbart und begleitet der Makler den Kunden zudem zur Vertragsunterzeichnung beim Notar und erklärt dem neuen Eigentümer die notwendigen Behördengänge. Dazu zählt auch der Besuch beim Grundbuchamt.

Des Weiteren steht der Makler dem Kunden auch bei weiteren Fragen zur Seite. Wie weit die Betreuung des Kunden reicht, kann dabei im Einzelfall variieren. Nicht alle Immobilienagenturen oder selbstständige Makler bieten zwangsläufig dieselben Leistungen standardmäßig an, allerdings sind fast alle Agenturen auf Anfrage bereit diese anzubieten.


Was kostet ein Immobilienmakler? – Maklerprovision

Gerade Verkäufern von Wohnungen, Häusern oder auch Grundstücken wiederstrebt es häufig, bei einem Verkauf einen Immobilienmakler hinzuzuziehen. Besonders oft sind dabei die Kosten, die sogenannte Maklerprovision, das Hauptkriterium gegen eine professionelle Verkaufsbegleitung. Die Höhe ist dabei von Bundesland zu Bundesland verschieden. Um Ihnen einen Überblick zu geben, finden Sie hier die „marktüblichen“ Maklerprovisionen bei Verkäufen nach Bundesländern sortiert:

Bundesland Maximale Maklerprovision
Baden-Württemberg 7,14%
Bayern 7,14%
Berlin 7,14%
Brandenburg 7,14%
Bremen 5,95%
Hamburg 6,25%
Hessen 5,95%
Mecklenburg-Vorpommern 5,95%
Niedersachsen1 7,14%
Nordrhein-Westfalen2 7,14%
Rheinland-Pfalz3 7,14%
Saarland 7,14%
Sachsen 7,14%
Sachsen-Anhalt 7,14%
Schlesweig-Holstein1 7,14%
Thüringen4 7,14%

1 Innerhalb des Bundeslandes gibt es Regionale Unterschiede bei der Höhe (alternativ 4,76% – 5,95%)
2 Abweichend in Münster 4,75%
3 Im Kreis Mainz-Bingen bis zu 5,95 % Käuferprovision
4 In Westthüringen üblicherweise bis zu 5,95 % Käuferprovision

Marktüblich bedeutet hier, dass auch deutlich höhere oder wesentlich niedrigere Provisionen angesetzt werden können. Im Vorfeld sollten Sie sich daher immer bei Ihrem Makler informieren, wie hoch dieser seine Provision ansetzt. Dabei gilt als Faustregel, je exklusiver die Immobilie oder je spezieller der Kundenkreis, desto höher wird auch die Provision festgesetzt.

Bei Vermietungen ist die Provisions-Obergrenze bei 2 Nettokaltmieten zzgl. Mehrwertsteuer festgelegt.

Neben der Provision für den Verkauf oder die Vermietung einer Immobilie bieten die meisten Makler darüber hinaus noch weitere Zusatzleistungen an. Einige davon sind Teil der „Standard-Objektaufnahme“, andere werden zusätzlich angeboten und extra berechnet. Ein Beispiel hierfür ist die Erstellung von Visualisierungen mittels Virtual Home Staging.


Wer zahlt die Maklerprovision?

Wer die Provision beim Verkauf zahlt, ist in den einzelnen Bundesländern (auch in den einzelnen Gemeinden) unterschiedlich geregelt. Die Anteile finden Sie wieder nach Bundesland aufgelistet in dieser Tabelle:

BundeslandAnteil VerkäuferAnteil Käufer
Baden-Württemberg3,57 %3,57 %
Bayern3,57 %3,57 %
Berlin0,00 %7,14 %
Brandenburg0,00 %7,14 %
Bremen0,00 %5,95 %
Hamburg0,00 %6,25 %
Hessen0,00 %5,95 %
Mecklenburg-Vorpommern2,38 %3,57 %
Niedersachsen13,57 % oder 0 %3,57 % oder 4,76 – 5,95 %
Nordrhein-Westfalen3,57 %3,57 %
Rheinland-Pfalz3,57 %3,57 %
Saarland3,57 %3,57 %
Sachsen3,57 %3,57 %
Sachsen-Anhalt3,57 %3,57 %
Schlesweig-Holstein3,57 %3,57 %
Thüringen3,57 %3,57 %

Bei Vermietungen ist seit dem 1.06.2015 neu geregelt, wer die Provision bezahlt. Es gilt das sogenannte „Bestellerprinzip“. Zahlen muss dabei derjenige, der den Makler beauftragt hat.

Beauftragt der Wohnungssuchende, so zahlt dieser auch. Umgekehrt zahlt auch der Vermieter, wenn er einen Immobilienmakler mit der Suche nach neuen Mietern beauftragt hat. Eine Rückforderung der Maklercourtage des Vermieters an den Mieter ist dabei ausgeschlossen. Grund für diese Gesetzesänderung war die seit Jahren zunehmende Wohnungsnot und die zum Teil verzweifelte Wohnungssuche vieler junger Menschen, die sich einen Makler nicht leisten wollten oder konnten.

Wann die Provision fällig wird, hält jeder Makler in seinen allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB´s) fest. Als Faustregel gilt hier, dass die Zahlung innerhalb von 7 oder 14 Tagen nach Vertragsunterschrift für einen Miet- oder Kaufvertag fällig wird. Dabei ist der Notartermin für die Unterzeichnung maßgeblich.

Neuregelung bei Verkäufen zum Ende des Jahres 2020 / Anfang 2021

Aktuell ist eine Neuregelung der Verteilung von Maklerkosten bei Wohnungs- / Hauskäufen in der politischen Beschlussphase. Das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ ist erst vor wenigen Tagen durch den Bundestag beschlossen wurden und soll bereits am 05.06.2020 durch den Bundesrat bestätigt werden. Hauptziel der Neuregelung ist es künftig zu verbieten die Maklerkosten/Maklercourtage vollständig auf den Käufer abzuwälzen.

Sollte ein Makler aufgrund von zwei separaten Maklerverträgen sowohl durch den Kunden als auch durch den Verkäufer gleichzeitig engagiert werden, so ist es nach der Neuregelung nicht mehr möglich, sich von beiden Seiten unterschiedlich bezahlen zu lassen. Der Makler kann sich dann von beiden Seiten nur zu gleichen Teilen bezahlen lassen. Verlangt der Immobilienmakler von einer der beiden Parteien zum Beispiel keine Provision, so kann er zukünftig von dem anderen Vertragspartner ebenfalls keine verlangen.

So soll verhindert werden, dass Immobilienverkäufe provisionsfrei ablaufen, während der Käufer voll belastet wird.

Stammt der Auftrag jedoch nur von einer der beiden beteiligten Parteien, so kann auch nur diese nach Abschluss der Tätigkeit zur Kasse gebeten werden. Vereinbarungen zur Kostenweitergabe sind jedoch dann möglich, wenn die weitergegebenen Kosten maximal 50 Prozent der Gesamtkosten betragen. Jedoch muss auch bei einer Kostenweitergabe der Verkäufer bereits im Vorfeld die Maklercourtage bezahlen und dies dem Käufer nachweisen, bevor sich der Verkäufer die maximalen 50 Prozent vom Käufer erstatten lässt.

Maklervertrag zukünftig nur in Textform

Immer noch werden viele Maklerverträge mit einem einfachen Handschlag und einer mündlichen Übereinkunft geschlossen, die im Nachhinein wenig durchsichtig sind und sich unter Umständen als teure Kostenfallen entpuppen können. Um dies zukünftig zu unterbinden enthält das neue Gesetzt eine Textform-Klausel. Diese sieht vor, dass zukünftig alle Maklerverträge der Schriftform bedürfen und mündliche Verträge nicht mehr ausreichend sind. So bedarf es mindestens einer E-Mail, um einen solchen Vertrag zu schließen.

Seriöse Makler-Agenturen arbeiten dagegen schon lange mit wirklichen Verträgen, die für beide Seiten rechtliche Sicherheit bieten.

Eine Übersicht über die einzelnen Gesetzesteile finden Sie hier: haufe.de.


Brauche ich zwingend einen Makler?

Grundsätzlich besteht bei der Suche nach einem neuen Haus oder einer neuen Wohnung keine Notwendigkeit einen Makler einzuschalten. In den meisten Fällen ist jedoch das Angebot für direkt vom Eigentümer vermittelte Objekte sehr gering und die Nachfrage extrem hoch. So finden viele Interessenten trotz Internetportalen, wie https://www.ohne-makler.net/ und https://www.ebay-kleinanzeigen.de/, oft nur schwer eine neue Wohnung.

Der Vorteil für die Suche mit einem professionellen Makler liegt häufig schon in seinem Bestand an Immobilien bzw. seinem Netzwerk. So haben die meisten Makler nicht nur Zugriff auf ihre eigenen Immobilien, sondern haben durch sogenannte Partnermakler/Netzwerkmakler zusätzlich Zugriff auf viele weiter Objekte.

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„Braucht man einen Immobilienmakler?“ – Dieckmann TV

Für Verkäufer ist die Expertise unverzichtbar. Gerade über die letzten Jahre sind die Anforderungen an Unterlagen, wie zum Beispiel einen Energieausweis, für die zu verkaufende Immobilie zunehmend unübersichtlich geworden. Hier hilft die Erfahrung des Maklers und sein Wissen über fachliche, bauliche und behördliche Anforderungen eines Verkaufs oder auch einen Mitvertrag abzuschließen, und die Zusammenarbeit bringt eine deutliche Erleichterung.


Wie wird man Immobilienmakler?

Grundsätzlich kann fast jeder Immobilienmakler werden. Alles, was ein Immobilienmakler braucht, ist die Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO der zuständigen Stadt- oder Kreisverwaltung. Allerdings ist immer zu einer fundierten Ausbildung zum Immobilienkauffrau/-mann zu raten oder sogar ein Studium im Bereich Immobilienwirtschaft zu empfehlen.

Dabei wird nicht nur ein umfassendes Fachwissen der Immobilienbranche, sondern auch grundlegendes betriebswirtschaftliches Denken, sowie das zugehörige Handwerkszeug vermittelt. Ohne dieses Wissen um BWL-Themen, wie Abrechnung oder Besteuerung ist auch der Einstieg in die Selbstständigkeit nur schwer möglich.

Neben der einfachen Selbständigkeit als Immobilienmakler, die mit der Erteilung einer Gewerbeerlaubnis aufgenommen wird, besteht auch die Möglichkeit einen Lehrgang bei der IHK (Industrie und Handelskammer) zu belegen. In dem anerkannten und zertifizierten Lehrgang erfahren die Teilnehmer alles zu rechtlichen Grundlagen, sowie den Umgang und die Auswertung von Bauunterlagen. Ein solcher Fortbildungskurs ist nicht nur für Seiteneinsteiger, sondern auch für ausgebildete Immobilienkaufleute oder bereits aktive Makler interessant. Nähere Informationen hierzu finden Sie zum Beispiel bei der IHK-Dortmund, sowie bei allen anderen Handelskammern in Deutschland.


Ausbildung – Immobilienkaufmann/-frau

Eine grundsätzliche Ausbildung „Immobilienmakler/-in“ gibt es in dem Sinne nicht. Alle Angebote in die Richtung sind lediglich Lehrgänge oder Weiterbildungsprogramme. Eine tatsächliche Ausbildung in dem Bereich ist zum Beispiel die zum/zur „Immobilienkaufmann/-frau“. Die Ausbildung ist teilweise schulisch und zum Teil praktisch in einem Ausbildungsbetreib vor Ort. Im schulischen Teil werden in der Berufsschule grundlegende wirtschaftliche, sozialen und rechtliche Grundlagen erlernt, die dann in der Praxis vertieft werden. Die Dauer der Ausbildung beträgt in der Regel 3 Jahre, sie lässt sich jedoch auf 2 – 2,5 Jahre verkürzen.

In der Ausbildung werden die vier Themenfelder

  • Immobilienwirtschaft
  • Kaufmännische Steuerung, Dokumentation
  • Wirtschafts- und Sozialkunde
  • Kundengespräch, Teambesprechung

behandelt und in 4 Prüfungen abgeschlossen (Mehr zur Ausbildung finden Sie hier: Immobilienkaufmann/-frau by AzubiYo)

Duales Studium der Immobilienwirtschaft

Alternativ zur Ausbildung zum Immobilienkaufmann/-frau ist auch ein Studium der Immobilienwirtschaft möglich. Zumeist ist ein solches Studium dual angelegt. Das bedeutet, dass neben den theoretischen Vorlesungen an einer Fachhochschule oder Universität auch ein praktischer Teil im Unternehmen stattfindet.

Wie sich die Zeiten verteilen hängt dabei von der einzelnen Hochschule ab.

Am häufigsten finden Praxis und Theorie im Wechsel statt. So kann der Student erst theoretisches Wissen in den Vorlesungen erwerben und dies dann praktisch im Unternehmen erproben und vertiefen. Besonders im Immobilienbereich und auch in vielen anderen Berufen, bei denen Kundenkontakt im Fokus steht, empfiehlt sich ein praktischer Teil in der Ausbildung. So gibt es nach Abschluss des 3 Jahre dauernden Studiums nicht nur einen universitären Abschluss, sondern die abgeschlossene Berufsausbildung dazu.

Bei dem Studiengang selbst handelt es sich um einen BWL-Studiengang, der den Schwertpunkt auf die Immobilienwirtschaft setzt. Dabei werden neben klassischen BWL-Themen zusätzlich speziell auf die Immobilienbranche ausgelegte Fragen und auch der Beruf des Immobilienmaklers behandelt. Dazu zählen unter anderem:

  • Bewirtschaftung und Vermarktung von Wohn- und Gewerbe-Immobilien
  • Strategisches Immobilienmarketing
  • Projektentwicklung und -management
  • Immobilienfinanzierung
  • Juristische Grundlagen für Immobilienrecht
  • Architektonische und baurechtliche Grundlagen
  • Vertragsmanagement

Woran erkennt man einen seriösen Immobilienmakler?

Wie bei allen Dienstleistern ist das wichtigste Kriterium, um einen seriösen Makler zu finden, Empfehlungen von Freunden und Familienmitgliedern einzuholen. Wenn diese bereits positive Erfahrungen mit einem Immobilienmakler/-in gemacht haben, ist die Wahrscheinlichkeit groß, sich  dort auch selbst gut aufgehoben zu fühlen.

Sollten keine Erfahrungen im engeren Bekanntenkreis vorliegen, sollte man auf Kundenbewertungen in den verschiedenen Portalen zurückgreifen. Sowohl auf Google selbst, als auch auf Portalen wie ProvenExpert.com finden sich viele Bewertungen von Kunden.

Dabei gilt jedoch: Zu positiv ist auch nicht gut! Leider gibt es einige Anbieter, die Bewertungen fälschen oder negative Bewertungen löschen lassen. Dies gibt ein verzerrtes Bild, als Faustregel gilt, wer über 100 Bewertungen hat, die nur 5 Sterne haben, wenig oder gar keinen Text, oder auch Text, der sich immer wiederholt, ist davon auszugehen, dass diese Bewertungen geschönt wurden.


Der lokale Makler ist häufig der Beste

Besonders wenn es um Faktoren wie Kundennähe oder Insiderwissen, um die Region oder gar den Stadtteil/Ortsteil geht, haben kleinere lokale Makler einen großen Vorteil gegenüber den großen Franchise-Ketten.

Im Gegensatz zur allgemeinen Vermutung, dass eine Immobilie bei den großen Maklern von mehr Menschen gesehen wird, werden die meisten Aufrufe auf den Vergleichsportalen erzielt.


[1] https://immobilien-jobs.de/immobilienportale-test-erfahrungen-bewertung/

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