Mietpreisbremse und Mietendeckel – Das müssen Sie wissen

Inhaltsverzeichnis

Viele Deutsche können sich keine eigene Wohnung/eigenes Haus leisten und mieten daher eine Immobilie. Die Mieten sind in den letzten Jahren jedoch sehr stark angestiegen, sodass die Politik nun auf Druck der Bevölkerung reagiert hat. Ihre Lösungsansätze: Mietpreisbremse und Mietendeckel. Aber was ist das eigentlich und was bedeutet es für Sie persönlich? Wir erklären die beiden Begriffe und geben Ihnen eine Hilfestellung um Ihre Ansprüche zu erkennen.

Mietpreisbremse vs. Mietdeckel - der direkte Vergleich

Mietpreisbremse

Seit längerem ist die Mietpreisbremse ein Thema, das in den Medien und der Gesellschaft immer wieder diskutiert wird. Aber was bedeutet das?

Unter der Mietpreisbremse versteht man den Versuch, durch Regulierungen den steigenden Mieten entgegen zu wirken. So soll Wohnraum auch für Personen mit geringem Einkommen erschwinglich bleiben.

Die Mietpreisbremse gilt seit 01.06.2015

Zum 1.06.2015 trat das Gesetz bei Wiedervermietung von Wohnungen in Kraft.

Hierbei ist die Grundidee relativ einfach: Mieten können bei Neuvermietung einer Wohnung oder eines Hauses deutlich stärker steigen, als bei bestehenden Mietverhältnissen. Um diese überdurchschnittlichen Anstiege zu dämpfen, gilt seit dem ersten Januar 2019, dass die Mieten bei Neuvermietung nicht mehr als 10% über die ortsübliche Miete steigen dürfen. Diese Regelung wurde zum Februar 2020 noch einmal verschärft. Die so festgesetzte Mietpreisbremse gilt jedoch nicht in allen Regionen, sondern nur in „Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt“.

Beispiel:

Wenn eine Immobilie im Moment für 8,50€ pro Quadratmeter vermietet ist und die ortsübliche Miete 9,00€/m² beträgt, dürfte der Vermieter bei der Neuvermietung bis zu 9,90€ verlangen.

Quadratmeterpreis

Durch eine solche Mietpreisbremse wird zwar nicht verhindert, dass die Mieten weiter steigen, jedoch wird die Geschwindigkeit der Mietsteigerung deutlich abgebremst.

Ausnahmen bei der Mietpreisbremse:

Nicht jede Immobilie fällt unter die Mietpreisbremse, auch wenn sie in einem entsprechend geregelten  Gebiet liegt. Besonders Neubauten sind von dieser Regelung ausgeschlossen und die Mietpreise können hier frei bestimmt werden. Der Grund für eine solche Ausnahme im Gesetz sind die Investoren. Werden Mieten bei Neubauten ebenfalls beschränkt oder Mieterhöhungen verlangsamt, besteht die Gefahr, dass potenzielle Investoren abspringen und kein zusätzlicher neuer Wohnraum geschaffen wird. Neue Wohnungen sind jedoch wichtig für den Wohnungsmarkt, denn es fehlen noch immer viele Wohnungen, besonders in den Großstädten.

Als Neubau gelten Wohnungen und Wohnhäuser, die erstmals nach dem 1. Oktober 2014 genutzt und vermietet werden.

Ähnliches gilt neben dem Neubau auch bei einer umfassenden Modernisierung einer bereits bestehenden Immobilie. Auch hier ist die Intention der Gesetzgebung Vermieter nicht von Modernisierungen und Investitionen in bestehende Immobilien abzuhalten. Um den Anreiz nicht zu nehmen, dürfen Vermieter auch hier ihre Mieten selbst festlegen.

Eine Modernisierung ist dann umfassend, wenn die Kosten mindestens einem Drittel der Kosten eines Neubaus betragen und die modernisierte Wohnung damit einer Neubauwohnung vergleichbar ist.

Auch Modernisierungen, die nicht umfassend sind, können beim Mietpreis berücksichtigt werden und eine Miete oberhalb der Preisdeckelung rechtfertigen. Es gelten dieselben Regeln wie bei einem bestehenden Mietverhältnis (§ 559 Abs. 1 bis 3 BGB).

Die letzte Ausnahme betrifft den sogenannten Bestandsschutz. Ist eine Immobilie bereits oberhalb der ortsüblichen Miete vermietet, so kann diese Miete bei Neuvermietung beim neuen Mieter weitergeführt werden.

Wann ist ein Gebiet ein „Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt“?

Damit ein Gebiet das Prädikat „angespannter Wohnungsmarkt“ erhält, muss die jeweilige Landesregierung dies durch eine Rechtsverordnung festlegen. Aktuell gilt die Mietpreisbremse in 313 Städten in Deutschland. Dazu zählen vor allem Großstädte wie Köln und München, aber auch umliegende Städte und Gemeinden. Eine Übersicht finden Sie hier in unserer Karte:

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Eine Übersichtsliste stellt zum Beispiel der Deutsche Mieterbund e.V. bereit: Liste der Städte mit Mietpreisbremse in Deutschland

Die Mietpreisbremse gilt jeweils nur für einen gewissen Zeitraum, dieser variiert je nach Gebiet und Bundesland:

BundeslandGeltungszeitraum
Bayern1.1.2016 bis 6.8.2019
7.8.2019 bis 31.7.2020
Baden-Württemberg1.11.2015 bis 31.10.2020
Berlin1.6.2015 bis 31.5.2020
Brandenburg1.1.2016 bis 31.12.2020
Bremen1.12.2015 bis 30.11.2020
Hamburg1.7.2015 bis 30.6.2020
Hessen28.6.2019 bis 26.11.2020
Mecklenburg-Vorpommern1.10.2018 bis 30.9.2023
Niedersachsen1.12.2016 bis 30.11.2021
Nordrhein-Westfalen1.7.2015 bis 30.6.2020
Rheinland-Pfalz8.10.2015 bis 7.10.2020
Schleswig-Holstein1.12.2015 bis 30.11.2019 (vorzeitig abgeschafft)
31.3.2016 bis 31.1.202131.3.2016 bis 31.1.2021

Mietschranke / Mietendeckel

Anders als bei der Mietpreisbremse wird beim Mietendeckel (auch Mietschranke oder Mietendeckel genannt) die maximale Miethöhe gedeckelt. So darf der Quadratmeterpreis einen bestimmten Wert nicht überschreiten. Auf diese Weise wird die Miete „gedeckelt“ und kann nicht weiter steigen.

Grundlegend für die gedeckelte Miethöhe ist, soweit kein Mieterwechsel stattgefunden hat, die zum Stichtag 18.06.2019 erhobene Miete. Sollte danach bis zum Stichtag 23.02.2020 ein weiterer Mieterwechsel stattgefunden haben, ist dieser festgesetzte Mietpreis maßgeblich.

Beispiel 1

Nehmen wir an, Sie haben bereits seit am 01.01.2019 einen Mietvertrag geschlossen und wohnen nach dem 23.02.2020 noch immer in dieser Wohnung, so gilt in diesem Fall auch nach dem 23.02.2020 der zum 18.06.2019 vereinbarte Mietpreis. Dieser darf auch nicht erhöht werden.

Sie wohnen seit dem 01.01.2020 in einer Wohnung. Hier gilt nach dem 23.02.2020 der zu Beginn des Mietverhältnisses vereinbarte Mietpreis auch weiterhin.

Beispiel 2

Ein solcher Mietendeckel ist seit dem 23.02.2020 in Berlin in Kraft. Das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) wurde bereits am 30.01.2020 vom Berliner Senat beschlossen und soll die Mietpreise in der Hauptstadt regulieren.

Bei einer Miete, die unter den Mietendeckel fällt, ist die Nettokaltmiete gemeint (ohne Betriebskosten sowie Kosten für Heizung und Warmwasser), allerdings inklusive aller anfallenden Zuschläge.

Der Deckel gilt auch für Staffel- und Indexmieten.

Ausnahmen:

Auch beim Mietendeckel gibt es gewisse Ausnahmen. So sind auch Sozialwohnungen, Trägerwohnungen, Wohnungen in Wohnheimen und öffentlich geförderte Modernisierung und Instandsetzung mit Mietpreisbindung von dieser Regelung ausgenommen.

Ähnliches gilt ebenfalls für Neubauwohnungen, die nach dem 01.01.2014 erstmals bezugsfertig wurden. Analog zur Mietpreisbremse sind auch Wohnungen, die in zuvor nicht als Wohnraum genutzten Gebäuden entstanden sind, nicht vom Mietendeckel betroffen.

In beiden Neu-/Umbaufällen ist auch hier die Intention des Gesetzgebers, Investoren nicht abzuschrecken und weiteren neuen Wohnraum zu schaffen.

Was passiert bei einer Wiedervermietung nach Inkrafttreten?

Wenn ein Objekt jetzt (nach dem 23.02.2020) wiedervermietet wird, ist es gesetzlich verboten, die Miete über die eingefrorene Miete zu heben. Liegt diese aktuelle Mietgrenze allerdings oberhalb der absoluten Mietobergrenze (festgelegt in der Mietentabelle), so muss diese bei Neuvermietung bis auf diese Obergrenze abgesenkt werden. Hierbei ist jedoch ein eventueller Zuschlag für Ausstattung und Modernisierung zu beachten. Dieser kann die Mietobergrenze anheben.

Beispiel: Sollte eine Wohnung aktuell für unter 5,62 €/m² vermietet sein, so ist es dem Vermieter erlaubt, diese bei Neuvermietung um max. 1 €/m² bis auf die Obergrenze von 5,62 €/m² anzuheben, wenn die Wohnung modernisiert wurde oder eine moderne Ausstattung vorhanden ist.

Was versteht man unter moderner Ausstattung bei Mietwohnungen?

Von einer modernen Ausstattung einer Wohnung spricht man, wenn zwei der folgenden Ausstattungsgüter vorhanden sind:

  •     schwellenlos erreichbarer Aufzug,
  •     Einbauküche,
  •     hochwertige Sanitärausstattung,
  •     hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume,
  •     Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/ (m² a).

Mietentabelle / Mietobergrenzen und wie sich der Preis bei Wiedervermietung ergibt

In der Mietentabelle sind die Obergrenzen für die Nettokaltmieten in Abhängigkeit vom Alter des Objektes festgehalten. Diese Obergrenzen gelten dann für die Wiedervermietung der Wohnung oder des Hauses. Die Obergrenze kann sich bei einer Modernisierung maximal um 1 Euro/m² erhöhen. Bei Senkung überhöhter Mieten in bestehenden Mietverhältnissen sind die wohnlageabhängigen Ab- bzw. Zuschläge und ein pauschaler Aufschlag von 20 % zu berücksichtigen.

Erstmalige Bezugsfertigkeit der Wohnung und AusstattungMietpreis pro Quadratmeter
bis 1918 mit Sammelheizung und mit Bad6,45 €
bis 1918 mit Sammelheizung oder mit Bad5,00 €
bis 1918 ohne Sammelheizung und ohne Bad3,92 €
1919 bis 1949 mit Sammelheizung und mit Bad6,27 €
1919 bis 1949 mit Sammelheizung oder mit Bad5,22 €
1919 bis 1949 ohne Sammelheizung und ohne Bad4,59 €
1950 bis 1964 mit Sammelheizung und mit Bad6,08 €
1950 bis 1964 mit Sammelheizung oder mit Bad5,62 €
1965 bis 1972 mit Sammelheizung und mit Bad5,95 €
1973 bis 1990 mit Sammelheizung und mit Bad6,04 €
199 bis 2002 mit Sammelheizung und mit Bad8,13 €
2003 bis 2013 mit Sammelheizung und mit Bad9,80 €

Somit ergibt sich die Miete für eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus über:

   Miettabellenwert (Tabellenwert nach Alter der Immobilie)
+ 1 € (falls moderne Ausstattung vorhanden)
+ Modernisierungszuschlag (falls zutreffend)
+ Lage (Zuschlag oder Abschlag, je nach Wohnlage)
= Mietobergrenze

Für Wohnungen in Ein- oder Zweifamilienhäuser:

   Miettabellenwert (Tabellenwert nach Alter der Immobilie)
+ 10% Zulage für kleinere Häuser
+ 1 € (falls moderne Ausstattung vorhanden)
+ Modernisierungszuschlag (falls zutreffend)
+ Lage (Zuschlag oder Abschlag, je nach Wohnlage)
= Mietobergrenze

Für einfache Wohnlagen gibt es einen zusätzlichen Abschlag von 0,28 €/m², bei mittleren Wohnlagen liegt dieser Abschlag bei 0,09 €/m². Im Gegenzug gewährt der Gesetzgeber für gute oder besonders gute Wohnlagen einen Zuschlag von 0,74 €/m².

Welche Wohnlage vorliegt, ergibt sich aus dem Berliner Mietspiegel von 2019. Eine genaue Aufstellung der Wohnlagen nach Straßen und Bezirken finden Sie unter: berlin.de

Für Ein-/Zweifamilienhäuser wird die Mietobergrenze nach Miettabelle um 10% beaufschlagt.

Meine Miete ist überhöht, wann und wie muss sie gesenkt werden?

Entsprechend dem Gesetz zum Mietendeckel ist eine überhöhte Miete verboten. Dieses Verbot greift jedoch erst neun Monate nach Erlass des Gesetzes.

Eine Miete ist dann erhöht, wenn sie die Mietobergrenze um mehr als 20% überschreitet.

Die Überwachung der Einhaltung des Mietendeckels unterliegt der Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen. Die Verwaltung geht von Amtswegen gegen Verstöße vor, das bedeutet, dass keine zusätzliche Anzeige eines Verstoßes erfolgen muss. Lediglich eine Meldung an die zuständige Behörde ist zu empfehlen.

Für die Grenzen der zulässigen Höchstmieten und einer überhöhten Miete ergibt sich somit für Mehrfamilienhäuser:

   Miettabellenwert (Tabellenwert nach Alter der Immobilie)
+ 10% Zulage für kleinere Häuser
+ 1 € (falls moderne Ausstattung vorhanden)
+ Modernisierungszuschlag (falls zutreffend)
+ Lage (Zuschlag oder Abschlag, je nach Wohnlage)
= Mietobergrenze

+ Mietobergrenze
+ 20% der Mietobergrenze (erst ab 20% ist eine Miete überhöht)
= zulässige Miete

Und entsprechend für Ein-/Zweifamilienhäuser:

   Miettabellenwert (Tabellenwert nach Alter der Immobilie)
+ 10% Zulage für kleinere Häuser
+ 1 € (falls moderne Ausstattung vorhanden)
+ Modernisierungszuschlag (falls zutreffend)
+ Lage (Zuschlag oder Abschlag, je nach Wohnlage)
= Mietobergrenze

   Miettabellenwert
+ 20% der Mietobergrenze (erst ab 20% ist eine Miete überhöht)
= zulässige Miete

Beispiel: Wohnung im Mehrfamilienhaus in einfacher Lage

Das Mehrfamilienhaus wurde 1969 errichtet und befindet sich in einfacher Wohnlage. Die Ausstattung ist einfach und eine Einbauküche ist nicht vorhanden.

RechnungMax. MieteSonstiges
zulässige Miete nach § 6 MietenWoG Bln (Mietentabelle)5,95 €/m² + 0,00 €/m²5,95 €/m²Keine moderne Ausstattung (kein Zuschlag von 1,00 €/m²)
zulässige Miete unter Berücksichtigung der Wohnlage nach § 5 MietenWoG Bln (Überhöhte Mieten)5,95 €/m² + 0,00 €/m² – 0,28€/m²5,67 €/m²Keine moderne Ausstattung (kein Zuschlag von 1,00 €/m²); Einfache Wohnlage (Abschlag von 0,28 €/m²
20 Prozent Zuschlag5,67 €/m² * 1,206,804 €/m²Damit eine Miete als überhöht gilt, muss diese 20% über der zulässigen liegen

Liegt die Miete für eine solche Wohnung über 6,80 €/m² ist sie nach geltendem Berliner Recht zu hoch und verstößt gegen das MietWoG Berlin.

Beispiel: Einfamilienhaus in bester Lage und energetisch saniert

Das Mehrfamilienhaus wurde 2012 errichtet und befindet sich in bester Wohnlage. Die Ausstattung ist modern und hochwertig. Eine Einbauküche ist vorhanden, die Sanitärausstattung ist hochwertig und in der ganzen Wohnung befindet sich Echtholzparkett. Zusätzlich wurde im letzten Jahr eine erneute Modernisierung der Heizungsanlage vorgenommen.

RechnungMax. MieteSonstiges
zulässige Miete nach §§ 6 und 7 MietenWoG Bln (Mietentabelle + Miete nach Modernisierung) 9,80 €/m² + 0,98 €/m² + 1,00 €/m² + 1,00€/m²12,78 €/m²Mietpreis nach Miettabelle; 10% Zuschlag für Ein-/Zweifamilienhaus (Zuschlag von 0,98 €/m²); Zuschlag für Modernisierung (Zuschlag von 1,00 €/m²); moderne Ausstattung (Zuschlag von 1,00 €/m²)
zulässige Miete unter Berücksichtigung der Wohnlage nach § 5 MietenWoG Bln (Überhöhte Mieten) 9,80 €/m² + 0,98 €/m² + 1,00 €/m² + 1,00 €/m² + 0,74€/m²13,52 €/m²Mietpreis nach Miettabelle; 10% Zuschlag für Ein-/Zweifamilienhaus (Zuschlag von 0,98 €/m²); Zuschlag für Modernisierung (Zuschlag von 1,00 €/m²); moderne Ausstattung (Zuschlag von 1,00 €/m²); Gute Wohnlage (Zuschlag von 0,74 €/m²)
20 Prozent Zuschlag13,52 €/m² * 1,2016,224 €/m²Damit eine Miete als überhöht gilt, muss diese 20% über der zulässigen liegen

Liegt die Miete für eine solche Wohnung über 16,22 €/m² ist sie nach geltendem Berliner Recht zu hoch und verstößt gegen das MietWoG Berlin.

Hintergrund der Mietpreisbremse und des Mietendeckels

Sowohl für die Mietpreisbremse als auch für den Mietendeckel in Berlin waren die Einführungsgründe, wie die in den letzten Jahren rasant gestiegenen Mieten, vor allem in Ballungsräumen.

So ist der Neuvermietungspreis für Mietwohnungen in München von 2012 auf 2019 im Durchschnitt um 36 % angestiegen. In München betrug der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei Neuvermietungen 17,51 Euro, ein bundesweiter Spitzenwert. Noch stärker war der Anstieg in Berlin. Hier stiegen die Mieten im gleichen Zeitraum um 42 % an.

Dieser starke Anstieg und der wachsende Druck der Bevölkerung, die keinen geeigneten und vor allem finanzierbaren Wohnraum in den Großstädten mehr finden konnten, sorgte für die Reaktion des Gesetzgebers.

Einen Eindruck von der Höhe der Mieten und den Anstiegen vermittelt die interaktive Karte der Zeit. Diese finden Sie unter: https://www.zeit.de/wirtschaft/2019-11/mietpreise-steigerung-mietspiegel-wohnungsnot-gemeinden

Folgen beider Maßnahmen

Nach neusten Statistiken zeigen sich bereits erste Teilerfolge. So stagnierten die Neuvermietungsmieten von Juli bis September 2019 im Bundesdurchschnitt im Vergleich zum vorherigen Quartal. Besonders erfreulich: Vor allem in Großstädten, die als besonders teuer gelten, sind die Mieten bei Neuvermietungen sogar leicht zurück gegangen (im Vergleich zum Frühjahr des Jahres 2019). So zum Beispiel in Köln und Ingolstadt und 13 weiteren Städten.

Besonders positiv: Der Mietendeckel in Berlin scheint seine Wirkung ebenfalls nicht verfehlt zu haben. Laut dem Wohn-Index von F+B, soll das Mietniveau bei Neuverträgen in dem Zeitraum demnach um 1,4 % gesunken sein.

Anders als bei Mietwohnungen gehen die Preise für Eigentumswohnungen weiter nach oben. Im dritten Quartal 2019 stiegen die Preise um ein Prozent gemessen am vorherigen Quartal und um 5,9 Prozent zum Vorjahreszeitraum.

Was bringt der Mietendeckel?

Auch in Berlin ist der starke Anstieg der Mieten gebremst und sogar (im Moment) leicht umgekehrt. Allerdings konzentrierten sich Investoren dort vermehrt auf Neubauprojekte und warteten teilweise  sogar mit notwendigen Instandhaltungen ab.

Hintergrund der Hinhaltetaktik seitens Investoren und Vermietern: Bereits einen Tag nach Verabschiedung des Gesetzes kündigten verschiedene Parteien und Verbände an, gegen das Gesetz zu klagen und eine sofortige Abschaffung durchzusetzen. Sollte diese Klage Erfolg haben, könnten Vermieter im Anschluss die Mieten wieder beliebig erhöhen.

Baugenehmigungen für Neubauten nach Quartalen - Datenquelle: Statistisches Bundesamt
Quelle: Statistisches Bundesamt

Anders als von vielen Politikern vermutet, hat die Mietpreisbremse keinen Einfluss auf die Zahl der Bauanträge für Neubauten. Die Anzahl der neu gestellten Anträge nach der Zahl der Wohnungen sind sogar zum Ende des Jahres 2019 noch einmal deutlich angestiegen. Hintergrund sind die Ausnahmeregelungen für Neubauobjekte, so werden Investoren nicht davon abgeschreckt in neue Wohnungen und Häuser zu investieren.

Quellen

  • https://www.mieterbund.de/politik/mietpreisbremse.html
  • https://stadtentwicklung.berlin.de
  • https://stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnraum/mietendeckel/
  • https://www.zeit.de/wirtschaft/2019-11/mietpreise-steigerung-mietspiegel-wohnungsnot-gemeinden
  • https://www.zeit.de/wirtschaft/2020-02/berlin-mietendeckel-gesetz-verfassungsklage-wohnungsmarkt-immobilien
  • https://www.destatis.de/DE/Themen/Wirtschaft/Konjunkturindikatoren/Baugenehmigungen/buw210.html

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