Maklerprovision & Maklercourtage

Die Maklerprovision ist für viele Kunden wenig verständlich und aus ihrer Perspektive viel zu hoch, aber wie hoch ist diese eigentlich? Und viel mehr, wer zahlt Sie?
Inhaltsverzeichnis

Gerade Verkäufern von Wohnungen, Häusern oder auch Grundstücken wiederstrebt es häufig, bei einem Verkauf einen Immobilienmakler hinzuzuziehen. Besonders oft sind dabei die Kosten, die sogenannte Maklerprovision (auch Maklercourtage), das Hauptargument gegen eine professionelle Verkaufs-/Kaufbegleitung.

Wie hoch ist die Maklerprovision?

Die Höhe ist dabei von Bundesland zu Bundesland verschieden. Um Ihnen einen Überblick zu geben, finden Sie hier die „marktüblichen“ Maklerprovisionen bei Verkäufen nach Bundesländern sortiert:

BundeslandMaximale Maklerprovision
Baden-Württemberg7,14%
Bayern7,14%
Berlin7,14%
Brandenburg7,14%
Bremen5,95%
Hamburg6,25%
Hessen5,95%
Mecklenburg-Vorpommern5,95%
Niedersachsen17,14%
Nordrhein-Westfalen27,14%
Rheinland-Pfalz37,14%
Saarland7,14%
Sachsen7,14%
Sachsen-Anhalt7,14%
Schlesweig-Holstein17,14%
Thüringen47,14%

1 Innerhalb des Bundeslandes gibt es regionale Unterschiede bei der Höhe (alternativ 4,76% – 5,95%)
Abweichend in Münster 4,75%
Im Kreis Mainz-Bingen bis zu 5,95 % Käuferprovision
In Westthüringen üblicherweise bis zu 5,95 % Käuferprovision

Marktüblich bedeutet hier, dass auch deutlich höhere oder wesentlich niedrigere Maklerprovisionen angesetzt werden können. Im Vorfeld sollten Sie sich daher immer bei Ihrem Makler informieren, wie hoch dieser seine Provision ansetzt. Dabei gilt als Faustregel, je exklusiver die Immobilie oder je spezieller der Kundenkreis, desto höher wird auch die Maklerprovision festgesetzt.

Beispiel: Steigender Käuferanteil in Nordrhein-Westfalen

Der direkte Vergleich in NRW macht klar, wie sich der Käuferanteil an der Gesamtprovision in den letzten Jahren erhöht hat. Waren es 2017 (Mai) noch 3,91% des Kaufpreises und die Mehrheit der Gesamtprovision, stieg der Käuferanteil zum April 2020 auf 4,15%.

Zwar klingen 3,91% – 4,15% nicht nach viel, rechnet man dies aber auf den durchschnittlichen Immobilienwerte in NRW um (durchschnittlich 300.000€ Verkaufswert), so ergeben sich Kosten von 11.730€ in 2017 und ganze 12.450€ im Mai 2020. Eine Steigerung von rund 700€.

Courtage bei Vermietung und sonstigen Leistungen

Bei Vermietungen ist die Provisions-Obergrenze bei 2 Nettokaltmieten zzgl. Mehrwertsteuer festgelegt.

Neben der Provision für den Verkauf oder die Vermietung einer Immobilie bieten die meisten Makler darüber hinaus noch weitere Zusatzleistungen an. Einige davon sind Teil der „Standard-Objektaufnahme“, andere werden zusätzlich angeboten und extra berechnet. Ein Beispiel hierfür ist die Erstellung von Visualisierungen mittels Virtual Home Staging.

Makler Deal - Maklerprovision & Maklercourtage
Maklerprovision: Was kostet ein Makler und wer bezahlt ihn?

Geld sparen und Maklercourtage selbst verhandeln

Bei Vermietungen ist es fast nie möglich die Maklerprovision zu verhandeln. Dies liegt vor allem daran, dass die Kosten des Maklers bei Vermietungen meist gerade so gedeckt werden.

Bei Verkäufen ist eine Verhandlung durchaus möglich. Hierbei gilt: Je teurer ein Objekt ist, desto größer wäre auch der mögliche finanzielle Erfolg des Maklers. Hier lassen Makler mit unter mit sich verhandeln. Vor allem, wenn dieser weiß, dass ein Objekt ohne großen Aufwand verkauft werden kann, sein Aufwand entsprechend niedrig ist.

Wer zahlt die Maklerprovision?

Wer die Provision beim Verkauf zahlt, ist in den einzelnen Bundesländern (auch in den einzelnen Gemeinden) unterschiedlich geregelt. Die Anteile finden Sie wieder nach Bundesland aufgelistet in dieser Tabelle:

BundeslandAnteil VerkäuferAnteil Käufer
Baden-Württemberg3,57 %3,57 %
Bayern3,57 %3,57 %
Berlin0 %7,14 %
Brandenburg0 %7,14 %
Bremen0 %5,95 %
Hamburg0 %6,25 %
Hessen0 %5,95 %
Mecklenburg-Vorpommern2,38 %3,57 %
Niedersachsen13,57 % oder 0 %3,57 % oder 4,76 – 5,95 %
Nordrhein-Westfalen3,57 %3,57 %
Rheinland-Pfalz3,57 %3,57 %
Saarland3,57 %3,57 %
Sachsen3,57 %3,57 %
Sachsen-Anhalt3,57 %3,57 %
Schlesweig-Holstein3,57 %3,57 %
Thüringen3,57 %3,57 %

Bei Vermietungen ist seit dem 1.06.2015 neu geregelt, wer die Provision bezahlt. Es gilt das sogenannte „Bestellerprinzip“. Zahlen muss dabei derjenige, der den Makler beauftragt hat. Beauftragt der Wohnungssuchende, so zahlt dieser auch. Umgekehrt zahlt auch der Vermieter, wenn er einen Immobilienmakler mit der Suche nach neuen Mietern beauftragt hat.

Eine Rückforderung der Maklercourtage des Vermieters an den Mieter ist dabei ausgeschlossen. Grund für diese Gesetzesänderung war die seit Jahren zunehmende Wohnungsnot und die zum Teil verzweifelte Wohnungssuche vieler junger Menschen, die sich einen Makler nicht leisten wollten oder konnten.

Wann muss die Provision gezahlt werden?

Wann die Provision fällig wird, hält jeder Makler in seinen allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB´s) fest. Als Faustregel gilt hier, dass die Zahlung innerhalb von 7 bis 14 Tagen nach Vertragsunterschrift für einen Miet- oder Kaufvertag fällig wird. Dabei ist der Notartermin für die Unterzeichnung maßgeblich.

Neuregelung bei Verkäufen zum Ende des Jahres 2020 / Anfang 2021

Aktuell ist eine Neuregelung der Verteilung von Maklerkosten bei Wohnungs- / Hauskäufen in der politischen Beschlussphase. Das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ ist erst vor wenigen Tagen durch den Bundestag beschlossen worden und soll bereits am 05.06.2020 durch den Bundesrat bestätigt werden. Hauptziel der Neuregelung ist es, künftig zu verbieten die Maklerprovision/Maklercourtage vollständig auf den Käufer abzuwälzen.

Sollte ein Makler aufgrund von zwei separaten Maklerverträgen sowohl durch den Kunden als auch durch den Verkäufer gleichzeitig engagiert werden, so ist es nach der Neuregelung nicht mehr möglich, sich von beiden Seiten unterschiedlich bezahlen zu lassen. Der Makler kann sich dann von beiden Seiten nur zu gleichen Teilen bezahlen lassen. Verlangt der Immobilienmakler von einer der beiden Parteien zum Beispiel keine Provision, so kann er zukünftig von dem anderen Vertragspartner ebenfalls keine verlangen.

So soll verhindert werden, dass Immobilienverkäufe provisionsfrei ablaufen, während der Käufer voll belastet wird.

Stammt der Auftrag jedoch nur von einer der beiden beteiligten Parteien, so kann auch nur diese nach Abschluss der Tätigkeit zur Kasse gebeten werden. Vereinbarungen zur Kostenweitergabe sind jedoch dann möglich, wenn die weitergegebenen Kosten maximal 50 Prozent der Gesamtkosten betragen. Jedoch muss auch bei einer Kostenweitergabe der Verkäufer bereits im Vorfeld die Maklercourtage bezahlen und dies dem Käufer nachweisen, bevor sich der Verkäufer die maximalen 50 Prozent vom Käufer erstatten lässt.

Steuern sparen und den Makler absetzen, geht das?

Der Kauf oder auch Verkauf von Immobilien zur privaten Nutzung wird durch den Staat nicht steuerlich gefördert. Kaufen Sie jedoch eine Immobilie als Kapitalanlage (zum Beispiel zur Vermietung) können die Kosten des Immobilienmaklers als Anschaffungskosten von der Steuer abgesetzt werden. In diesem Fall wird die Maklercourtage auf den Kaufpreis addiert und erhöht den Gebäudewert. Die Gesamtsumme kann danach linear abgeschrieben werden. Für die Abschreibung wird für gewöhnlich 1,25% des ursprünglichen Kaufpreises (oder des um die Provision erhöhten Kaufpreises angesetzt). Die vollständige Abschreibung tritt in diesem Fall nach 80 Jahren ein.

Auch Vermietern ist es möglich die Kosten für den Makler steuerlich geltend zu machen. Auch können Mieter unter bestimmten Umständen die Kosten für die Makler-Leistung in der Steuererklärung als Werbungskosten angeben. Die Details hierzu erfahren Sie von Ihrem Steuerberater.

Literaturverzeichnis

https://www.homeday.de/de/homeday-makler/maklerprovision/

https://www.immoverkauf24.de/immobilienmakler/maklerprovision/

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