Ratgeber-Erbe – Immobilien in jeder Lebenslage

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Liebe Immobilieneigentümerin, Lieber Immobilieneigentümer, ein Todesfall ist ein tragisches Ereignis und bringt unvermeidlich viel Leid und Schmerz mit sich. Leider ist mit dem Tod eines Angehörigen auch immer eine Menge Aufwand und Verantwortung verbunden. Dieser Ratgeber soll Ihnen als Orientierungshilfe dienen – insbesondere im Fall einer geerbten Immobilie. Wir klären vor Allem auf, was beachtet werden muss und welche Formalitäten zu erledigen sind. Klicken Sie auf das Cover um den Ratgeber jetzt herunterzuladen!
Inhaltsverzeichnis

Bekommen Sie die Nachricht, dass Sie Ihr Erbe antreten können, sollten Sie es nicht überstürzen oder unüberlegt handeln. Besonders wichtig bei einem Immobilienerbe ist es, sich einen Überblick über die Immobiliensituation und
die Rechtslage
zu verschaffen, um grundlegende Fragen klären zu können.

Die Wenigsten beachten, dass sich eine geerbte Immobilie auch negativ auf die eigene wirtschaftliche Situation auswirken kann. Vor diesem Hintergrund sollte eine genaue Abwägung zwischen dem emotionalem Wert, dem Aufwand und dem möglichen Nutzen dieses Objektes getroffen werden.

Ein Immobilienerbe kann ziemlich kompliziert sein. Wir helfen Ihnen jedoch dabei!

Es ist daher besonders wichtig, sich fachkundig zu informieren, welche gesetzliche Regelungen und Fristen einzuhalten sind, welchen genauen Wert die Immobilie besitzt und schlussendlich eine Entscheidung zu treffen, wie Sie dieses Objekt letztendlich nutzen möchten.

Dieser Ratgeber ist dafür gedacht, Ihnen in genau solch einer Situation weiterzuhelfen und Ihnen alle relevanten Fragen dazu beantworten zu können. Wir haben dabei die nachfolgenden Informationen nach bestem Wissen und
Gewissen zusammengestellt. Beachten Sie bitte, dass dieser Ratgeber keinen Ersatz für eine anwaltliche oder steuerrechtliche Rechtsberatung darstellt.

Wie wird das Erbe entschieden?

Um herauszufinden wie ein Erbe entschieden wird, müssen Sie sich vorerst über Ihre Rechtsstellung laut des Erbgesetzes informieren, denn es gibt hier mehrere unterschiedliche Möglichkeiten. Sie können entweder alleiniger
Erbe sein, oder Sie verfügen mit anderen zusammen über das Erbe. Wie das Vermögen des Verstorbenen verteilt wird, entscheidet sich durch ein zu Lebzeiten aufgesetztes Testament oder einen Erbvertrag. Ist dies nicht vorhanden und damit die Verfügung des Erbes nicht festgelegt worden, tritt die gesetzliche Erbfolge in Kraft.

Testament, Vermächtnis & Erbvertrag – Was bedeutet was?

Im Falle eines vorhandenen Testaments ist die gesamte Verteilung des Erbes geregelt. Einzusehen ist es bei dem Nachlassgericht, welches das Testament eröffnet, sobald es vom Tod des Erblässers erfährt.

Ein Vermächtnis bezieht sich nur auf einen einzelnen Vermögensgegenstand wie z.B. eine Immobilie oder ein Grundstück.

Auch ein Erbvertrag bietet die Möglichkeit, das Erbe schon zu Lebzeiten festzulegen. Hierbei müssen jedoch sowohl der Erblasser als auch der Erbende einen Vertrag unterschreiben, welcher nur mit der Zustimmung beider Parteien
verändert oder aufgehoben werden kann. Kommt es zum Tod eines Vertragspartners, kann sich der andere nur mit Hilfe einer aufgenommenen Rücktrittsklausel oder eines aufgesetzten Aufhebungsvertrags von dieser Bindung lösen.

Keine Nachlassregelung – Gesetzliche Erbfolge

Wurde von dem Verstorbenen kein Testament hinterlassen und keine andere Verteilung des Vermögens vorgenommen, tritt die gesetzliche Erbfolge in Kraft. Hierbei wird das Erbe auf die Hinterbliebenen mit dem engsten Verwandtschaftsgrad zum Erblasser verteilt.

Gliederung des Verwandtschaftsgrades:

  1. Ehepartner/Partner, Kinder, Enkel, Urenkel
  2. Eltern, Geschwister, Nichten/Neffe
  3. Großeltern deren Nachkommen (Tante/Onkel, Vetter)

Für die gesetzliche Erbfolge gibt es jedoch einige Regeln und Vorraussetzungen, welche zu berücksichtigen sind. Da diese Regelungen sehr spezifisch und von vielen Faktoren abhängig sind, wird dies in jedem Einzelfall geklärt.

Die Erbengemeinschaft

Kommt es bei der gesetzliche Erbfolge ohne vorhandenes Testament dazu, dass es mehrere Erben gibt, entsteht eine sogenannte Erbengemeinschaft. Hierbei haben alle Erben den Anspruch auf einen gleichenmäßigen Anteil des
Gesamtnachlasses, wobei sich jeder bei einer natürlichen Teilung (Erbauseinandersetzung) seinen Anteil aussuchen darf.

Befindet sich unter der Erbmasse jedoch eine Immobilie, deren Wert höher ist als das restliche Erbe, müssen sich die Erben einheitlich einigen wie mit der Immobilie umgegangen wird. Eine natürliche Teilung ist hierbei nicht mehr
möglich.

So entsteht eine Erbengemeinschaft und meistens ist damit auch das ein oder andere Problem verbunden, denn Sie wird nicht ohne Grund als Zwangsgemeinschaft bezeichnet. Oft haben die Mitglieder der Gemeinschaft unterschiedliche Vorstellungen und Pläne für die Immobilie. Es ist ratsam, sich schnellstmöglich mit alle Miterben auf einen Kompromiss zu einigen um zu entscheiden, wie mit der Immobilie umgegangen wird.

Verkauf des Anteils / Auszahlung der Miterben:

Gibt es in der Erbengemeinschaft ein Mitglied, welches die anteilig geerbte Immobilie beziehen oder alleine darüber verfügen möchte, besteht die Möglichkeit die anderen Miterben auszubezahlen.

Versteigerung der Erbanteile:

Oftmals ist es schwierig sich in einer Erbengemeinschaft einig zu werden und eine einvernehmliche Entscheidung zu finden. Eine Möglichkeit, um aus einer Erbengemeinschaft auszutreten, ist die Versteigerung des eigenen Erbanteils unter den Miterben. Der Höchstbietende bekommt letztendlich den zusätzlichen Erbanteil zugeschrieben. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass bei einer Teilungsversteigerung ausschließlich der gesamte Erbanteil versteigert werden kann, nicht nur ein einzelner Gegenstand.

Einvernehmlicher Verkauf:

Mit einem gemeinsamen Verkauf der Immobilie kann ein Konflikt schnell verhindert werden und alle Mitglieder profitieren gleichermaßen davon, da der Erlös gleichmäßig auf die Erben verteilt wird. Dem Verkauf müssen jedoch alle Erben zustimmen. Um einen neutralen und professionellen Verkauf der Immobilie zu garantieren, wird empfohlen einen objektiven Makler zu beauftragen. Ein guter Makler wird – sofern es Schwierigkeiten zwischen den Erben gibt- außerdem als Vermittler auftreten und bestehende Konflikte, Fragen und Probleme aller Beteiligten gleichermaßen lösen.

Erbe antreten? Was ist zu beachten?

Der Erbschein

Der Erbschein wird benötigt, um über das Erbe wie z.B. eine Immobilie, zu verfügen. Dieses Dokument kann beim Amtsgericht beantragt werden. Außerdem berechtigt der Schein die Einsichtnahme und Eintragung in das
Grundbuch einer Immobilie.

Besonders wichtig ist das Grundbuch, um sich über die Hypotheken oder sonstige Belastungen zu informieren und sich schnell einen Überblick über vorliegende Vermögensverhältnisse oder Schulden zu machen.

Kann das Erbe abgelehnt werden?

Jeder Todesfall hinterlässt unvermeidbar Erben, welche eventuell nicht über Ihr Glück oder Unglück Bescheid wussten. Grundsätzlich kann man das Erbe nicht verhindern, da es automatisch passiert. Es besteht jedoch die Möglichkeit ein Erbe auszuschlagen.

Dazu muss sich der Erbe fristgerecht mit einer Ausschlagserklärung an das Heimatgericht oder direkt das Nachlassgericht wenden.

Diese Möglichkeit besteht für sechs Wochen nach dem Ableben des Erblassers. Wird das Erbe bis dahin nicht aktiv, gilt die Erbschaft als angenommen.

Die Erbschaftssteuer

Bei jedem Todesfall wird das Vermögen des Verstorbenen auf einen oder mehrere Erben übertragen, wobei es zu einer Erbschaftssteuer kommt. Diese Steuer wird fällig, sobald das Erbe höher ist als der im Erbschaftsund
Schenkungssteuergesetz festgelegte Freibetrag. Um die anfallende Erbschaftssteuer für eine Immobilie zu ermitteln, muss eine Immobilienbewertung durchgeführt werden, um den Verkehrswert zu ermitteln. Hierbei sollte lieber mit einem Immobilienmakler gearbeitet werden, als mit dem Finanzamt, da dieser Ihnen einen realisterischen Preis anbieten wird.

Freibeträge und Steuersätze

Die Erbschaftssteuer für eine Immobilie wird mithilfe der Steuerklasse und des Steuersatzes errechnet. Je näher der Verwandtschaftsgrad zum Erblasser ist, desto höher fallen die Freibeträge aus aber auch die Steuerklasse wird positiv beeinflusst. Hier eine Übersicht über die verschiedenen Steuerklassen:

AnspruchspruppeSteuerklasseHöhe des Freibetrags
Ehegatte und Lebenspartner(Steuerklasse I)500.000 €
Kinder, Adoptivkinder, Stiefkinder(Steuerklasse I)400.000 €
Enkel(Steuerklasse I)200.000 €
Eltern und Großeltern(Steuerklasse I)100.000 €
Geschwister(Steuerklasse II)20.000 €
Alle übrigen Erben(Steuerklasse III)20.000 €
Freibeträge & Steuersätze bei Erbschaften nach Verwandheitsverhältnissen.

Die Steuerklasse, welche durch den Verwandtschaftsgrad entschieden wird, bildet nun die Grundlage zur Errechnung des Steuersatzes für die Erbschaftssteuer. Wie zuvor, bei der Ermittlung der Freibeträge, richtet sich der Steuersatz nach dem Verhältnis zum Erblasse.

NachlasswertSteuerklasse ISteuerklasse IISteuerklasse III
über 26.000.000 €30 %43 %50 %
bis 26.000.000 €27 %43 %50 %
bis 13.000.000 €23 %43 %50 %
bis 6.000.000 €19 %30 %30 %
bis 600.000 €15 %25 %30 %
bis 300.000 €11 %20 %30 %
bis 75.000 €7 %15 %30 %
Ermittlung Steuersatz ErbStG nach Steuerklassen und Nachlasshöhe nach Abzug des Freibetrages.

Wichtig: Ein Erbfall muss innerhalb von 3 Monaten umgehend dem Finanzamt gemeldet werden. Ansonsten riskieren Sie, wegen Steuerhinterziehung belangt zu werden!

Erbschaftssteuer vermeiden – Wie geht das?

Immobilienübernahme

In diesem Fall muss die zu erbende Immobilie zuvor von dem Verstorbenen bewohnt worden sein und darf eine Wohnfläche von 200 Quadratmetern nicht überschreiten. Sind diese Kriterien erfüllt, ist es dem Erbe möglich die Erbschaftssteuer zu umgehen indem er die Immobilie nach dem Erbfall für mindestens zehn Jahre selbst bewohnt.
Nach Ablauf dieser Frist gilt die Immobilie als steuerfrei erhalten. Wird das Haus/die Wohnung jedoch nicht für ganze zehn Jahre selbst bewohnt, kann auch nachträglich eine Erbschaftssteuer fällig werden.

Immobilienschenkung

Ein spontanes Erbe kann sowohl emotional, als auch organisatorisch einige Schwierigkeiten mitbringen. Daher ist es immer sinnvoll, schon zu Lebzeiten über die Weitergabe des Vermögens zu sprechen und dieses eventuell an die Erben zu „verschenken“. Unter einer Schenkung lässt sich verstehen, dass z.B. eine Immobilie über einen längeren
Zeitraum vom Erblasser an den Erben übergeben wird, bis der Erbe letztendlich als vollständiger Eigentümer gilt. Auf diese Weise wird das Vermögen schon zu Lebzeiten verteilt und es kommt zu keiner Erbschaftssteuer.

Zusätzlich sollte ein vereinbartes Wohnrecht für den Erblasser entschieden werden, damit dieser auch nach einer Schenkung das Recht hat im eigenen Zuhause weiterzuleben.Bei einer Schenkung wird zwar die Erbschaftssteuer verhindert, jedoch kommt es trotzdem in manchen Fällen zu einer Schenkungssteuer. Der Unterschied ist, dass es bei einer Schenkung alles zehn Jahre zu einer Erneuerung der Freibeträge kommt. Im Idealfall überschreiten die Schenkungswerte nicht die Freibeträge, wodurch es zu keiner steuerlichen Belastung kommt.

Wichtig: Auch bei einer Schenkung muss innerhalb von drei Monaten eine Schenkungssteuererklärung
eingereicht werden, wenn diese nicht notariell gemeldet wurde.

Nutzung der Erb-Immobilie

Eine der ersten Fragen die Sie sich bei einer geerbten Immobilie stellen sollten, ist: Wie soll diese Immobilie genutzt werden? Eine optimale Option gibt es dabei nicht, da jede Erbsituation unterschiedlich ist und es hier kein richtig oder
falsch gibt. Jedoch ist es sinnvoll und wichtig, sich einen Überblick über alle möglichen Optionen zu verschaffen, diese mit der eigenen Lebenssituation zu verbinden und letztendlich die Vor- und Nachteile jeder Möglichkeit abzuwägen.

Eigennutzung der Immobilie

Viele Erben kommen schnell zu der Entscheidung die Immobilie selbst zu bewohnen. Das überzeugenste Argument ist hierbei die Befreiung von der Erbschaftssteuer. Ebenso fließen gemeinsame Erinnerungen an die Zeit mit dem
Verstorbenen und der Wert der Immobilie in diese Überlegung mit ein.

Jedoch sollte auch diese Entscheidung nicht durch Emotionen beeinflusst werden, sondern rational überlegt sein. Folgende Fragen sollten Sie sich stellen:

  • Passt die Größe der Immobilie zu meiner aktuellen Lebenslage?
  • Könnte der neue Lebensraum mich emotional überwältigen?
  • In welchem Zustand befindet sich die Immobilie?
  • Wie viele Kosten sind mit einem Umzug verbunden?
  • Befindet sich die Immobilie in einer passenden Lage?
  • Kann ich mir dir Erhaltung / die laufenden Kosten leisten?
  • Bin ich mit meiner jetzigen Wohnsituation zufrieden?

Entstehen Zweifel bei der Beantwortung dieser Fragen, sollten Sie eventuell von einer Eigennutzung der Immobilie absehen. Oftmals kann eine unüberlegte Entscheidung zu einer großen Belastung werden

Vermietung der Immobilie

Besteht das Interesse die geerbte Immobilie zu vermieten, gilt es zu beachten, dass auch hier wieder eine Erbschaftssteuer fällig wird. Darüber hinaus muss die Vermietbarkeit und die Miethöhe festgesetzt werden.
Zusätzlich sollten Sie Fragen zu Ihrer Lebenssituation, die Qualität und Beliebtheit der Lage, aber auch den Aufwand, welcher als Vermieter auf Sie zukommt für sich beantworten.

Gerne helfen wir Ihnen dabei!

Verkauf der Immobilie

Unter verschiedenen Umständen ist es am sinnvollsten, die geerbte Immobilie zu verkaufen. Liegt Sie in einer Region mit einer sinkenden Beliebtheit und schlechter Lage oder haben Sie grundsätzlich kein Interesse, den Aufwand als
Vermieter auf sich zu nehmen, sollten Sie lieber über einen Verkauf nachdenken, bevor die Immobilie im Laufe der Zeit überflüssige Kosten auslöst.

Der Verkaufserlös isst ein überzeugendes Argument für einen Verkauf, da dieser Erlös Ihnen die Möglichkeit bietet, das Geld für Ihre Wünsche zu nutzen. Ist die geerbte Immobilie jedoch mit Grundschulden und / oder Hypotheken belastet, müssen Diese aus dem Verkaufserlös bedient werden.

Dadurch kann es in manchen Fällen zu einem geringeren Erlös kommen, als zuvor erwartet. Auch eine Kreditzahlung gehört zu einer Immobilie und wird mit vererbt. Mit einem Verkauf der Immobilie lässt sich dieser Kredit ablösen
und die damit verbundenen Schulden.

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