Kostenlose Immobilien­bewertung

Unsere Bewertung - Ihre Entscheidung

Die Frage nach dem Wert einer Immobilie ist für Käufer und Verkäufer zweifelsohne die wichtigste Frage, wenn Ihre Immobilie veräußert werden soll. Kennen Sie den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie? Da die Preise auf dem Immobilienmarkt sehr stark variieren, bildet eine qualifizierte Analyse des Verkaufspreises die Basis für einen erfolgreichen Immobilienverkauf. Unsere professionelle Immobilienbewertung hilft Ihnen den Wert Ihrer Immobilie zu ermitteln.

Viele Makler versprechen Ihnen, nur um den Auftrag zu erhalten, einen zu hohen Preis. Jedoch wird ein zu hoher Preis die Vermarktungsdauer sehr stark verlängern.

Wir versprechen Ihnen nicht den höchsten, sondern einen realistischen Preis! Wir arbeiten mit einer professionellen Software, die auch von Banken, Sparkassen und Versicherungen benutzt wird. Dies beschleunigt ebenfalls eine Finanzierungsanfrage für potentielle Käufer.

Immobilienbewertung - Verkaufen zum Richtigen Preis

Vorteile, die Sie nur bei uns haben

Sie als Verkäufer vermeiden durch eine professionelle Marktwertanalyse einen Vermögensschaden, der Ihnen durch eine zu niedrige Preisvorstellung entstehen könnte. Dadurch können Sie gegenüber dem Käufer die Werthaltigkeit Ihrer Immobilie belegen und die Berechtigung des geforderten Kaufpreises. Außerdem sorgt es für Klarheit über den Wert einer Immobilie und verkürzt die Preisverhandlungen.

 

Dies war nur ein Teil unserer professionellen Marktwertanalyse.

Falls Sie gerne mehr darüber wissen möchten oder über uns Ihre Immobilie bewerten lassen möchten, dann melden Sie sich bei uns!

Und das Beste daran: Die Marktwertanalyse erstellen wir für Sie kostenlos und unverbindlich! Auch wenn Sie sich entscheiden Ihre Immobilie selbst zu verkaufen, müssen Sie diese nicht bezahlen. Unser Service für Sie!

Was bedeutet Immobilienbewertung?

Eine Immobilie zu bewerten hat nicht zwingend eine direkte Verkaufsabsicht als Hintergrund, auch für Versicherungen, Banken oder bei Erbschaften ist die Schätzung des Gegenwertes einer Immobilie notwendig. Versicherung bewerten auf Grundlage des Gegenwertes das Risiko und die Versicherungssumme im Schadensfall. Für Banken ist sind solche Wertgutachten besonders wichtig, um zu beurteilen, ob der Gegenwert der Immobilie als Sicherheit für einen Kredit ausreicht.

Sowohl für Eigentumsobjekte (Eigentumswohnungen, etc.), als auch für Mietobjekte (Mietwohnungen, etc.) sind Bewertungen immer die Grundlage, ebenso wie für die Gestaltung von Verkaufs- und Mietpreisen.

Immobilienbewertung - Grundriss

Wie funktioniert die Immobilienbewertung?

Die wichtigsten Faktoren:
  • Lage
  • IST-Zustand
  • Ausstattung

Anders als häufig abwertend behauptet fußt eine seriöse Immobilienbewertung nicht auf Spekulationen und Traumvorstellungen. Grundlage jeder professionellen Kalkulation sind Fakten und Vergleichswerte. Die wichtigsten sind:

  • Die Lage (Das A-und-O): Ein Haus kann noch so schön sein, wenn die Lage nicht stimmt, kann auch der beste Zustand oder die beste Ausstattung nicht mehr viel am Ausgang der Immobilienbewertung ändern.
  • Der IST-Zustand: Altbau oder Neubau? Sind Renovierungen notwendig? Wie steht es um die Energieeffizienz? Ist das Bad in den letzten Jahren modernisiert worden? Alle diese Fragen und deren Antworten beeinflussen den Gegenwert einer Immobilie.
  • Die Ausstattung: Ist eine Einbauküche vorhanden oder muss diese vom Käufer/Mieter angeschafft werden? Sind die Böden hochwertig oder eher günstig? Sind Smart-Home-Lösungen vorinstalliert? Unter der Ausstattung gibt es eine Vielzahl von Möglichkeiten und Zusätzen, die sich mitunter deutlich unterscheiden können. Hier liegt es in der Erfahrung des Bewertenden die Ausstattung richtig einzuordnen, um diese in der Bewertung zutreffend zu berücksichtigen.

Welche Faktoren bestimmen die Marktpreisermittlung?​

Objektbeschreibung

Zuerst erfolgt die Objektbeschreibung mit den Grundstücksangaben, zum Beispiel die Gesamtgröße des Grundstücks.

Location

Anschließend die Angaben zur Gemeinde, wie Straße/Hausnummer, Postleitzahl/Ort, Einwohneranzahl, Kreis, Bundesland, usw.

Makro- und Mirkolage

Die Makrolage definiert sich aus dem Umfeld der Immobilie. Ausschlaggebend ist die Attraktivität einer Stadt oder Region, wo sich die Immobilie befindet. Die Mikrolage beschreibt das engere Umfeld der Immobilie. Dabei wird auf die Wohnlage innerhalb der Makrolage eingegangen, die Entfernungen zu öffentlichen Einrichtungen, sowie die Attraktivität der direkten Umgebung.

Das Haus

Um welchen Objekttyp handelt es sich, zum Beispiel: Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Mehrfamilienhaus, usw.;Baujahr des Hauses; Wohnfläche; Anzahl der Geschosse; Keller oder Dachboden ausgebaut; Wertung der Außenanlagen; Anzahl der Garagen/Stellplätze; Renovierungen; ….

Ausstattung

Je nachdem welche Ausstattung Ihre Immobilie hat, zum Beispiel einen Wintergarten, eine hochwertige Küche, Mamorböden, Sauna, usw. wird dies selbstverständlich auch berücksichtigt. Des Weiteren spielt der Gebäudestandard und relevante Modernisierung eine große Rolle und zwar, ob es einfach bis stark gehoben ist sowie nicht modernisiert oder modernisiert.

Bodenrichtwert

Im Anschluss schauen wir uns den Bodenwert an, welcher auf einem durchschnittlichen Lagewert des Bodens basiert, der für eine Mehrheit von Grundstücken gilt, die zu einer Zone zusammengefasst werden, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs -und Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche und einen bestimmten Stichtag.

Der wichtigste Faktor ist und bleibt die Lage einer Immobile. Sie entscheidet maßgeblich über den Kauf-/Mietpreis eines Gebäudes.

Dabei entscheidet der Bodenrichtwert über den Preis. Dieser gibt an, wieviel ein Quadratmeter Grundstück kostet. Je höher der Quadratmeter-Preis, desto teurer der Grund.

Wichtig ist hierbei, dass sich der Preis nur auf das Grundstück bezieht, nicht auf die Gebäude darauf. Trotzdem kann man häufig schon am Bodenrichtwert ablesen, wie ein Grundstück und eben auch eine Immobilie preislich einzuordnen ist.

Eng damit einher geht die Wohnlage, je besser die Wohnlage, desto gefragter und auch teurer ist der Wohnraum in der entsprechenden Umgebung. Einen Eindruck der verschiedenen Wohnlagen bekommt man unter anderem auf der Seite: wohnlagenkarte.de. Dort sind die Wohnlagen von Deutschland in fünf Kategorien farbig markiert.

Grundsätzlich lässt sich sagen, dass Wohnlagen in Innenstädten häufig gefragter sind, als Objekte auf dem Land.

Dies liegt vor allem an der voranschreitenden Urbanisierung in Deutschland. Von Urbanisierung spricht man, wenn die Bevölkerung eines Landes zunehmend vom Land in die Städte abwandert. Hintergrund ist vor allem der Wegfall von Arbeitsplätzen abseits der Großstädte.

Grad der Urbansierung in Deutschland - Immobilienbewertung - Wohnlagen
World Bank. (2018). Urbanisierungsgrad: Anteil der Stadtbewohner an der Gesamtbevölkerung in Deutschland in den Jahren von 2000 bis 2017. Statista. Statista GmbH. Zugriff: 18. Mai 2020.

Der Bodenrichtwert

Bodenrichtwerte in Schwerte Westf. - Boris-Deutschland
Boris-D. (2020) Bodenrichtwerte in Schwerte Westf. Boris-Deutschland. Zugriff: 30. Mai 2020

Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Durchschnittswert zur Bestimmung des Wertes von Grundstücken, dem sogenannten Bodenwert.

Als Grundlage für die Festsetzung sind sämtliche, der von offizieller Stelle gesammelten Kaufpreise der Grundstückeverkäufe in einer Region. Darüber hinaus spielt auch die „Entwicklung“ der Lage eine Rolle.

Entwicklung bezieht sich auf dem Verkaufstrend eines Gebietes. Dabei unterscheidet sich ein attraktiver werdendes Gebiet mit hoher Nachfrage und wenig Angebot an Grundstücken von einem Gebiet mit übermäßig hohem Angebot und wenig Nachfrage.

Festgelegt werden die Bodenrichtwerte durch die Bundesländer in unterschiedlichen Abständen, jedoch immer spätestens nach 2 Jahren und werden dann veröffentlicht. Einsehen kann man diese Werte als Tabelle oder interaktive Karte unter: https://www.bodenrichtwerte-boris.de

Der Bodenwert wird in EURO pro Quadratmeter (€/m²) angegeben.

Die Daten der Immobilie

Neben der Lage spielt auch das Objekt an sich eine zentrale Rolle bei der Wertermittlung.  So sind Angaben zur Wohnfläche, dem Baujahr und der Bauart essenziell. Gerade bei Wohngebäuden gibt es mitunter große preisliche Unterschiede je nach Gebäudeart.

Unter den Häusern existieren unzählige verschiedene Typen. Die Relevantesten sind: das freistehende Einfamilienhaus, das Reihenhaus und die Villa. Daneben gibt es noch eine Vielzahl weiterer Haustypen, wie Fachwerk- oder Blockhäuser.

Beispielsweise spricht man bei freistehenden Wohngebäuden mit besonders großem Grundstück und viel Wohnfläche von einer Villa und nicht von einem reinen Einfamilienhaus. Traditionell haben Villen eine Wohnfläche von über 300 m² und ein Grundstück von über 800 m². Allerdings sind diese Begriffe nicht fest definiert und seit einigen Jahren werden auch kleinere Objekte unter dem Begriff Villa angeboten.

Auch auf Grund dieser Haustypen lassen sich Rückschlüsse auf den Marktwert ziehen. So sind Villen im Allgemeinen deutlich teurer als freistehende Einfamilienhäuser und diese sind zumeist teurer als Reihenhäuser.

Mit Hilfe des Baujahres lässt sich bei der Immobilienbewertung auch der Wertverlust der Bausubstanz berücksichtigen. Hintergrund ist, dass der Gesetzgeber davon ausgeht, dass ein Haus oder eine Wohnung für eine Zeit von 80 Jahren genutzt werden kann. Über diesen Nutzungszeitraum hinweg verliert das Gebäude stetig an Wert, solange es nicht modernisiert wird. Um dies bei der Bewertung zu berücksichtigen, sieht eine Immobilienbewertung einen Wertverlust von Wohngebäuden von 1,25% pro Jahr vor. Als Wertgrundlage dienen hierbei die Kosten für die Errichtung des Gebäudes.

Villa, Einfamilienhaus oder Reihenhaus - Immobilienbewertung

Die Bewertungsverfahren im direkten Vergleich

Bei der eigentlichen Immobilienbewertung unterscheidet man zwischen drei Bewertungsverfahren:

Vergleichsverfahren

Vergleichswertverfahren - Immobilienbewertung

Das Vergleichsverfahren bedient sich des direkten Vergleichs der zu bewertenden Immobilie mit anderen, ähnlichen Objekten in der gleichen Region. Besonders für unbebaute Grundstücke oder Eigentumswohnungen bietet sich dieses Verfahren an. Gerade bei Eigentumswohnungen ist der direkte Vergleich mit anderen Wohnungen in der Region oder sogar im selben Haus naheliegend.

Zum Vergleich werden in der Regel mindestens 5 weitere Immobilien, die in Hinblick auf Lage, Bausubstanz, Ausstattung und Größe vergleichbar sind, herangezogen.

Diese Vergleichsmethode eignet sich jedoch nicht nur, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen, sondern auch um einen Preis für eine Eigentumswohnung zu bewerten. Liegt dieser deutlich über dem vergleichbarer Objekte, ist die Immobilie überteuert. Ist die angebotene Wohnung deutlich günstiger, handelt es sich um ein gutes Angebot.

Sachwertverfahren

Bei dem Sachwertverfahren bilden Fakten zu dem zu bewertenden Objekt die Grundlage. Dazu gehören vor allem Baujahr, Bodenrichtwert, Wert der auf einem Grundstück errichteten Immobilie und der Wert der Außenlagen spielen dabei eine wichtige Rolle.

Hierbei dient der Bodenrichtwert immer als Grundlage. Aus dem Alter des Hauses ergibt sich die Wertminderung, ausgehend von den Baukosten, sowie der reine Gebäuderestwert. Der Wert der Immobilie ergibt sich aus Bausubstanz, Renovierungen und Ausstattungsmerkmalen. Die Außenanlagen beinhalten unter anderem Wege und Einfahren, Gärten und Terrassen.

Aus diesen Informationen lässt sich dann eine Immobilienbewertung für ein freistehendes Einfamilienhäusern, eine Eigentumswohnung oder bebauten Feriengrundstücken erstellen.

Sachwertverfahren - Immobilienbewertung

Ertragswertverfahren

Villa, Einfamilienhaus oder Reihenhaus - Immobilienbewertung
Die dritte Methode zur Bewertung einer Immobilie ist das sogenannte Ertragswertverfahren. Dies ist vor allem für Investitionsobjekte wie Mehrfamilienhäuser, aber auch Eigentumswohnungen und klassische Einfamilienhäuser interessant. Im Gegensatz zu den vorangegangen zwei Methoden spielt hierbei weniger der Bestandswert, sondern viel mehr der mögliche Ertrag, der mit Hilfe der Immobilie erzielt werden kann, eine zentrale Rolle. Dabei sind 5 wichtige Faktoren zu beachten:
  1. Bodenrichtwerte
  2. Liegenschaftszinssatz: Dies ist der Zins, der üblicherweise auf Grundstücke erzielt werden kann. Wichtig ist hierbei: „auf das Grundstück“, also nicht auf das Gebäude. Hintergrund ist der Wertverlust, den ein Gebäude im Laufe seiner Nutzungszeit hat. Das Grundstück selbst nutzt sich jedoch nicht ab. Der Zinssatz ist regional unterschiedlich.
  3. Einnahmen vs. Nebenkosten: Durch die Vermietung einer Immobilie werden Einnahmen erzielt. Denen gegenüber stehen Ausgaben für Versicherungen, Renovierungen und Verwaltungen. Die Überschüsse, also die zukünftigen zu erwartenden Gewinne, werden bei der Immobilienbewertung nach dem Ertragswertverfahren ebenfalls berücksichtig.
  4. Vervielfältiger: Ziel einer Investition ist immer die Vermehrung des investierten Kapitals (Gewinnerzielung). Genauso ist es bei einem Immobilieninvestment. Der Vervielfältiger gibt dabei in Abhängigkeit von Liegenschaftszins und Restnutzdauer an, wie sich der Wert einer Immobilie über die Zeit mehren lässt.
  5. Renovierungen & Modernisierungen: Wie bei jedem Verfahren gilt auch hier: Je gepflegter eine Immobilie, desto teurer. Renovierte Immobilien erzielen einen deutlich höheren Preis am Markt als unrenovierte. Hintergrund ist, dass bei frisch renovierten oder gar neu gebauten Immobilien eine zusätzliche Leistung durch den Verkäufer erbracht wurde und die nächste Renovierung erst in ferner Zukunft erfolgen muss.

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