Wie funktioniert eine Immobilienbewertung?

Was bedeutet eine Immobilienbewertung? Wer erstellt die Bewertung und vor allem auf welcher Grundlage? Kein Thema wirkt für Außenstehende so undurchsichtig wie die Immobilienbewertung/Marktwertanalyse. Darum stellen wir hier die Grundlagen der Bewertung einmal ausführlich vor.
Inhaltsverzeichnis

Eine Immobilie zu bewerten hat nicht zwingend eine direkte Verkaufsabsicht als Hintergrund, auch für Versicherungen, Banken oder bei Erbschaften ist die Schätzung des Gegenwertes einer Immobilie notwendig. Versicherung bewerten auf Grundlage des Gegenwertes das Risiko und die Versicherungssumme im Schadensfall. Für Banken ist sind solche Wertgutachten besonders wichtig, um zu beurteilen, ob der Gegenwert der Immobilie als Sicherheit für einen Kredit ausreicht.

Sowohl für Eigentumsobjekte (Eigentumswohnungen, etc.), als auch für Mietobjekte (Mietwohnungen, etc.) sind Bewertungen immer die Grundlage, ebenso wie für die Gestaltung von Verkaufs- und Mietpreisen.

Wie funktioniert die Immobilienbewertung?

Immobilienbewertung - Grundriss

Anders als häufig abwertend behauptet fußt eine seriöse Immobilienbewertung nicht auf Spekulationen und Traumvorstellungen. Grundlage jeder professionellen Kalkulation sind Fakten und Vergleichswerte. Die wichtigsten sind:

  • Die Lage (Das A-und-O): Ein Haus kann noch so schön sein, wenn die Lage nicht stimmt, kann auch der beste Zustand oder die beste Ausstattung nicht mehr viel am Ausgang der Immobilienbewertung ändern.
  • Der IST-Zustand: Altbau oder Neubau? Sind Renovierungen notwendig? Wie steht es um die Energieeffizienz? Ist das Bad in den letzten Jahren modernisiert worden? Alle diese Fragen und deren Antworten beeinflussen den Gegenwert einer Immobilie.
  • Die Ausstattung: Ist eine Einbauküche vorhanden oder muss diese vom Käufer/Mieter angeschafft werden? Sind die Böden hochwertig oder eher günstig? Sind Smart-Home-Lösungen vorinstalliert? Unter der Ausstattung gibt es eine Vielzahl von Möglichkeiten und Zusätzen, die sich mitunter deutlich unterscheiden können. Hier liegt es in der Erfahrung des Bewertenden die Ausstattung richtig einzuordnen, um diese in der Bewertung zutreffend zu berücksichtigen.

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Welche Faktoren bestimmen die Marktpreisermittlung?

Der wichtigste Faktor ist und bleibt die Lage einer Immobile. Sie entscheidet maßgeblich über den Kauf-/Mietpreis eines Gebäudes.

Dabei entscheidet der Bodenrichtwert über den Preis. Dieser gibt an, wieviel ein Quadratmeter Grundstück kostet. Je höher der Quadratmeter-Preis, desto teurer der Grund.

Wichtig ist hierbei, dass sich der Preis nur auf das Grundstück bezieht, nicht auf die Gebäude darauf. Trotzdem kann man häufig schon am Bodenrichtwert ablesen, wie ein Grundstück und eben auch eine Immobilie preislich einzuordnen ist.

Eng damit einher geht die Wohnlage, je besser die Wohnlage, desto gefragter und auch teurer ist der Wohnraum in der entsprechenden Umgebung. Einen Eindruck der verschiedenen Wohnlagen bekommt man unter anderem auf der Seite: wohnlagenkarte.de. Dort sind die Wohnlagen von Deutschland in fünf Kategorien farbig markiert.

Grad der Urbansierung in Deutschland - Immobilienbewertung - Wohnlagen

Grundsätzlich lässt sich sagen, dass Wohnlagen in Innenstädten häufig gefragter sind, als Objekte auf dem Land.

Dies liegt vor allem an der voranschreitenden Urbanisierung in Deutschland. Von Urbanisierung spricht man, wenn die Bevölkerung eines Landes zunehmend vom Land in die Städte abwandert. Hintergrund ist vor allem der Wegfall von Arbeitsplätzen abseits der Großstädte.

Der Bodenrichtwert

Bodenrichtwerte in Schwerte Westf. - Boris-Deutschland

Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Durchschnittswert zur Bestimmung des Wertes von Grundstücken, dem sogenannten Bodenwert.

Als Grundlage für die Festsetzung sind sämtliche, der von offizieller Stelle gesammelten Kaufpreise der Grundstückeverkäufe in einer Region. Darüber hinaus spielt auch die „Entwicklung“ der Lage eine Rolle.

Entwicklung bezieht sich auf dem Verkaufstrend eines Gebietes. Dabei unterscheidet sich ein attraktiver werdendes Gebiet mit hoher Nachfrage und wenig Angebot an Grundstücken von einem Gebiet mit übermäßig hohem Angebot und wenig Nachfrage.

Festgelegt werden die Bodenrichtwerte durch die Bundesländer in unterschiedlichen Abständen, jedoch immer spätestens nach 2 Jahren und werden dann veröffentlicht. Einsehen kann man diese Werte als Tabelle oder interaktive Karte unter: https://www.bodenrichtwerte-boris.de

Der Bodenwert wird in EURO pro Quadratmeter (€/m²) angegeben.

Die Daten der Immobilie

Vergleichswertverfahren - Immobilienbewertung

Neben der Lage spielt auch das Objekt an sich eine zentrale Rolle bei der Wertermittlung.  So sind Angaben zur Wohnfläche, dem Baujahr und der Bauart essenziell. Gerade bei Wohngebäuden gibt es mitunter große preisliche Unterschiede je nach Gebäudeart.

Unter den Häusern existieren unzählige verschiedene Typen. Die Relevantesten sind: das freistehende Einfamilienhaus, das Reihenhaus und die Villa. Daneben gibt es noch eine Vielzahl weiterer Haustypen, wie Fachwerk- oder Blockhäuser.

Beispielsweise spricht man bei freistehenden Wohngebäuden mit besonders großem Grundstück und viel Wohnfläche von einer Villa und nicht von einem reinen Einfamilienhaus. Traditionell haben Villen eine Wohnfläche von über 300 m² und ein Grundstück von über 800 m². Allerdings sind diese Begriffe nicht fest definiert und seit einigen Jahren werden auch kleinere Objekte unter dem Begriff Villa angeboten.

Auch auf Grund dieser Haustypen lassen sich Rückschlüsse auf den Marktwert ziehen. So sind Villen im Allgemeinen deutlich teurer als freistehende Einfamilienhäuser und diese sind zumeist teurer als Reihenhäuser.

Mit Hilfe des Baujahres lässt sich bei der Immobilienbewertung auch der Wertverlust der Bausubstanz berücksichtigen. Hintergrund ist, dass der Gesetzgeber davon ausgeht, dass ein Haus oder eine Wohnung für eine Zeit von 80 Jahren genutzt werden kann. Über diesen Nutzungszeitraum hinweg verliert das Gebäude stetig an Wert, solange es nicht modernisiert wird. Um dies bei der Bewertung zu berücksichtigen, sieht eine Immobilienbewertung einen Wertverlust von Wohngebäuden von 1,25% pro Jahr vor. Als Wertgrundlage dienen hierbei die Kosten für die Errichtung des Gebäudes.

Die Bewertungsverfahren im direkten Vergleich

Bei der eigentlichen Immobilienbewertung unterscheidet man zwischen drei Bewertungsverfahren:

Vergleichsverfahren

Das Vergleichsverfahren bedient sich des direkten Vergleichs der zu bewertenden Immobilie mit anderen, ähnlichen Objekten in der gleichen Region. Besonders für unbebaute Grundstücke oder Eigentumswohnungen bietet sich dieses Verfahren an. Gerade bei Eigentumswohnungen ist der direkte Vergleich mit anderen Wohnungen in der Region oder sogar im selben Haus naheliegend.

Zum Vergleich werden in der Regel mindestens 5 weitere Immobilien, die in Hinblick auf Lage, Bausubstanz, Ausstattung und Größe vergleichbar sind, herangezogen.

Diese Vergleichsmethode eignet sich jedoch nicht nur, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen, sondern auch um einen Preis für eine Eigentumswohnung zu bewerten. Liegt dieser deutlich über dem vergleichbarer Objekte, ist die Immobilie überteuert. Ist die angebotene Wohnung deutlich günstiger, handelt es sich um ein gutes Angebot.

Sachwertverfahren

Bei dem Sachwertverfahren bilden Fakten zu dem zu bewertenden Objekt die Grundlage. Dazu gehören vor allem Baujahr, Bodenrichtwert, Wert der auf einem Grundstück errichteten Immobilie und der Wert der Außenlagen spielen dabei eine wichtige Rolle.

Hierbei dient der Bodenrichtwert immer als Grundlage. Aus dem Alter des Hauses ergibt sich die Wertminderung, ausgehend von den Baukosten, sowie der reine Gebäuderestwert. Der Wert der Immobilie ergibt sich aus Bausubstanz, Renovierungen und Ausstattungsmerkmalen. Die Außenanlagen beinhalten unter anderem Wege und Einfahren, Gärten und Terrassen.

Aus diesen Informationen lässt sich dann eine Immobilienbewertung für ein freistehendes Einfamilienhäusern, eine Eigentumswohnung oder bebauten Feriengrundstücken erstellen.

Ertragswertverfahren

Die dritte Methode zur Bewertung einer Immobilie ist das sogenannte Ertragswertverfahren. Dies ist vor allem für Investitionsobjekte wie Mehrfamilienhäuser, aber auch Eigentumswohnungen und klassische Einfamilienhäuser interessant. Im Gegensatz zu den vorangegangen zwei Methoden spielt hierbei weniger der Bestandswert, sondern viel mehr der mögliche Ertrag, der mit Hilfe der Immobilie erzielt werden kann, eine zentrale Rolle. Dabei sind 5 wichtige Faktoren zu beachten:

  1. Bodenrichtwerte
  2. Liegenschaftszinssatz: Dies ist der Zins, der üblicherweise auf Grundstücke erzielt werden kann. Wichtig ist hierbei: „auf das Grundstück“, also nicht auf das Gebäude. Hintergrund ist der Wertverlust, den ein Gebäude im Laufe seiner Nutzungszeit hat. Das Grundstück selbst nutzt sich jedoch nicht ab. Der Zinssatz ist regional unterschiedlich.
  3. Einnahmen vs. Nebenkosten: Durch die Vermietung einer Immobilie werden Einnahmen erzielt. Denen gegenüber stehen Ausgaben für Versicherungen, Renovierungen und Verwaltungen. Die Überschüsse, also die zukünftigen zu erwartenden Gewinne, werden bei der Immobilienbewertung nach dem Ertragswertverfahren ebenfalls berücksichtig.
  4. Vervielfältiger: Ziel einer Investition ist immer die Vermehrung des investierten Kapitals (Gewinnerzielung). Genauso ist es bei einem Immobilieninvestment. Der Vervielfältiger gibt dabei in Abhängigkeit von Liegenschaftszins und Restnutzdauer an, wie sich der Wert einer Immobilie über die Zeit mehren lässt.
  5. Renovierungen & Modernisierungen: Wie bei jedem Verfahren gilt auch hier: Je gepflegter eine Immobilie, desto teurer. Renovierte Immobilien erzielen einen deutlich höheren Preis am Markt als unrenovierte. Hintergrund ist, dass bei frisch renovierten oder gar neu gebauten Immobilien eine zusätzliche Leistung durch den Verkäufer erbracht wurde und die nächste Renovierung erst in ferner Zukunft erfolgen muss.

Literaturverzeichnis

https://www.wohnlagenkarte.de/

https://www.focus.de/immobilien/experten/vergleichswert-ertragswert-sachwert-drei-immobilienbewertungs-verfahren-im-vergleich_id_7624813.html

https://de.statista.com/statistik/daten/studie/662560/umfrage/urbanisierung-in-deutschland/

https://www.diepresse.com/417799/villen-mit-mehr-stil-bitte

https://www.immobilienscout24.de/wissen/verkaufen/bodenrichtwert.html

https://sarego.de/blog/immobilienbewertung-wie-sie-den-wert-ihrer-immobilie-ermitteln/
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