Scheidung – Immobilien in jeder Lebenslage

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Ist eine Scheidung der Ehe unvermeidbar kann es, neben dem Kampf mit den Emotionen, zu Komplikationen bezüglich des gemeinsamen Eigentums – wie z.B. einer Immobilie – kommen. In solchen Situationen entwickelt sich oftmals ein gewisses Streitpotenzial, welches jedoch durch die richtigen Vorbereitungen eingeschränkt oder auch verhindert werden kann. Dieser Ratgeber soll Ihnen eine grundlegende Stütze in einer solchen Situation bieten und Ihnen dabei helfen, im Falle einer Scheidung keine falschen und übereilten Entscheidungen zu treffen, damit die ohnehin schon belastende Lebenslage nicht noch schwieriger wird.
Inhaltsverzeichnis

Was ist zu tun bei einer Scheidung?

Stehen Sie vor einer Scheidung und befindet sich noch eine Immobilie zwischen Ihnen, sollten Sie es nicht überstürzen und unüberlegt handeln. Besonders wichtig bei einer Scheidungsimmobilie ist es, sich einen Überblick über die
Immobiliensituation und die Rechtslage
zu verschaffen, um grundlegende Fragen zu klären.

Neben dem emotionalen Wert, den eine Immobilie mit sich trägt, kann Sie sich auch deutlich auf die eigene wirtschaftliche Lage auswirken. Oft wird die Möglichkeit nicht berücksichtigt, dass mit einer Immobilie mehr Probleme
kommen können, als man denkt.

Daher ist es besonders wichtig, sich zu erkundigen, welche gesetzlichen Regelungen und Fristen einzuhalten sind, welchen Wert Ihre Immobilie hat und wie Sie letztendlich mit ihr verfahren möchten.

Dieser Ratgeber soll Sie bei der Beantwortung dieser und noch vieler weiterer Fragen unterstützen und Ihnen in Ihrer Situation weiterhelfen.

Was passiert mit der Immobilie bei einer Scheidung?

Die Scheidung selbst

Eine Scheidung ist immer schwierig für alle Beteiligten, sowohl emotional als auch organisatorisch. Kommen jedoch noch Kinder oder gemeinsames Eigentum wie eine Immobilie dazu, kann es nochmal um einiges komplizierter werden.
Gesetzlich wurde festgelegt, dass alle Folgen für die Zeit nach der Ehe, schon während es Scheidungsverfahrens zu klären sind. Befindet sich also eine Immobilie zwischen den Noch-Ehepartnern, muss entschieden werden, wie damit
umgegangen wird, da diese einen nicht unerheblichen Einfluss auf Unterhalt und den Zugewinnausgleich hat. Deshalb ist es umso wichtiger, alle Besonderheiten einer Scheidung mit Wohneigentum zu kennen.

Diese Entscheidung gilt meistens nicht als die einfachste, denn natürlich steht eine gemeinsame Immobilie auch für viele Erinnerungen und das gemeinsame Familienleben. Deshalb ist es sinnvoll, sich bezüglich der richtigen Vorgehensweise beraten zu lassen, oder sich ausreichend zu informieren.

In diesem Ratgeber schildern wir Ihnen verschiedene Möglichkeiten, wie Sie bei einer Scheidung mit einer gemeinsamen Immobilie umgehen können. Wir hoffen, dass wir für Sie eine optimale Lösung finden und Sie können sich bei Fragen natürlich auf unsere Unterstützung verlassen.

Wie läuft eine Scheidung ab?

Eine Ehe wird geschieden, wenn Sie gescheitert ist und nicht mehr zu erwarten ist, dass die Ehepartner die eheliche Lebensgemeinschaft wiederherstellen wollen. Um eine Scheidung beschließen zu können, muss zuvor ein Trennungsjahr durchlebt werden, in welchem beide Ehepartner getrennt voneinander leben. Diese Aufhebung der häuslichen Gemeinschaft muss für zwölf Monate eingehalten werden, um die rechtliche Auflösung der Ehe zu versichern.

Ausnahmen gibt es durch die „Härtefallregelung“, welche eine vorzeitige Scheidung bewirken kann, wenn das Trennungsjahr eine unzumutbare Härte für einen der Ehepartner darstellt. Hierbei gibt es keine pauschal verbindlichen Richtlinien, da die Urteile immer als Einzelfallentscheidungen gewertet werden.

Was tun mit einer Scheidungsimmobilie?

Gehört eine Immobilie beiden Ehepartnern, gleichermaßen oder auch nur anteilig, stellen sich meist sehr viele Fragen. Wem gehört das Objekt und wer darf darin wohnen? Wie soll mit dem gemeinsamen Wohneigentum umgegangen werden?

Zu solchen Problemen kommt es, da mit einer Scheidung nicht gleichzeitig die Miteigentümerschaft beendet wird und die geschiedenen Eheleute die Immobilie weiter erhalten müssen. Diese Option geht jedoch in den meisten Fällen nicht gut aus. Um möglichen Komplikationen aus dem Weg zu gehen, bieten sich nachfolgende Lösungen an.

Eigentumsübertragung

Sind sich die getrennten Ehepartner einig, wer die gemeinsame Immobilie behalten soll, besteht die Möglichkeit das Miteigentum an den anderen Partner zu übergeben. Die Abfindung für den Auszubezahlenden bemisst sich am
Marktwert des Objekts und an dem beurkundeten Eigentumsanteil. Diese Entscheidung muss von beiden Eheleuten, bei gleichzeitiger Anwesenheit, von einem Notar beurkundet werden. Besonders für den Übergebenden ist hierbei
wichtig, dass er im Falle eines laufenden Immobilienkredits, vollständig aus der Haftung entlassen wird. Ohne eine schriftliche Zustimmung der Bank kann der Notarvertrag nicht beurkundet werden. Es wird empfohlen sehr frühzeitig und offen mit der Bank über Ihre Situation zu sprechen.

Des Weiteren sollten Sie potentielle Nutzungs- und Vorfälligkeitsentschädigungen in Betracht ziehen. Auch die Grunderwerbssteuer kann auf Sie zu kommen, welche in den meisten Bundesländern bei ca. fünf Prozent des Marktwertes liegt. Eine Übertragung der Immobilie noch während der Trennung – das bedeutet bevor die Ehe rechtskräftig geschieden ist – kann Ihnen die Grunderwerbsteuer, und damit meistens mehrere tausend Euro, ersparen.

Gemeinsamer Verkauf der Immobilie

Gibt es keine Einigung zwischen den Partnern, wer das Wohneigentum behält oder kommt eine Eigentumsübertragung finanziell nicht in Frage, besteht die Möglichkeit eines gemeinsamen Verkaufs der Immobilie. Oftmals ist es schwierig
einen von zuvor zwei Gehältern finanzierten Haushalt alleine zu tragen, aber auch ein zu großer Wohnraum ist meistens ein triftiger Grund für einen Immobilienverkauf.

Um bei einer solchen Entscheidung auf der sicheren Seite zu sein, sollte für einen Immobilienverkauf immer ein objektiver Experte involviert werden, um potentiellen Streitigkeiten aus dem Weg zu gehen. Ein kompetenter Immobilienmakler übernimmt, von der Ermittlung des Kaufpreises, der Erstellung eines aussagekräftigen Exposés und der anschließenden Vermarktung, alle wichtigen Schritte für Sie. Außerdem dient eine außenstehende Person für beide Partner als optimaler Vermittler zwischen den Parteien, um zu versichern, dass niemand eine Benachteiligung
zu befürchten hat.

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In finanzieller Sicht sollte vor einem Verkauf in Erfahrung gebracht werden, ob noch ein laufender Immobilienkredit zu beachten ist, in welchem Fall die Bank unbedingt mit einbezogen werden muss. Zusätzlich ist zu berücksichtigen, wie sich der Verkauf auf den Zugewinnausgleich der ehemaligen Ehepartner auswirkt.

Übertragung auf ein gemeinsames Kind

Hat das getrennte Ehepaar gemeinsame Kinder, besteht grundsätzlich die Möglichkeit eine Immobilie durch eine Schenkung an diese zu übertragen. Diese Option ist besonders beliebt, wenn mit dem Objekt ein großer emotionaler Wert verbunden ist und dieses im Familienbesitz bleiben soll. Eine Überschreibung an ein noch minderjähriges Kind bedarf der zusätzlichen Zustimmung durch das Vormundschaftsgericht.

Auch die Übertragung von nur einem der Ehepartner auf ein Kind ist möglich, bedarf jedoch neben der Zustimmung des Vormundschaftsgerichtes auch der des anderen Partners, und kann nur in Einigkeit beider Elternteile erfolgen.

Wichtig: Was für die ehemaligen Ehepartner eventuell als eine gute Entscheidung wirkt, kann für das Kind eine große Belastung darstellen. Zum einen muss es als Eigentümer für den Unterhalt der Immobilie aufkommen, trägt sämtliche andere Eigentümerpflichten und zusäzlich besteht die Gefahr, in den Streit der beiden Ehepartner mit einbezogen zu werden. Daher sollte immer der Einfluss einer solchen Schenkung und die potentiellen Folgen in Betracht gezogen werden, bevor man auf Basis der eigenen Interessen handelt.

Die Realteilung

Eine eher unübliche Möglichkeit, mit dem gemeinsamen Wohneigentum umzugehen, ist die Realteilung. Hierbei wird die Immobilie in zwei baulich voneinander abgeschlossene und getrennte Einheiten umgebaut. Beide Ehepartner bekommen Ihren Anteil, rechtlich fixiert durch eine notarielle Teilungserklärung im Grundbuch und gemäß der Wohnungseigentümergemeinschaft. Nach einer Realteilung können die neu entstandenen Wohnbereiche natürlich selbst bewohnt werden, dürfen aber auch vermietet werden.

Einfach eine Wand zwischen Wohn- und Schlafzimmer zu ziehen ist juristisch leider nicht genug. Voraussetzung ist, dass die Immobilie entweder bereits aus mehreren Einheiten besteht oder sie für einen Umbau zu zwei getrennten Einheiten geeignet ist. Nicht jede Immobilie kommt für ein solches Vorhaben in Frage. Außerdem bringt ein Umbau dieser Art ein Menge an Kosten und Aufwand mit sich, welche unbedingt in Relation genommen werden sollten.

Die Teilungsversteigerung

Kommt keine der vorherigen Möglichkeiten in Frage, bleibt als letzte Möglichkeit noch die sogenannte Teilungsversteigerung. Hierbei wird die Immobilie durch das Vollstreckungsgericht öffentlich versteigert, nachdem ein Antrag beim Amtsgreicht eingeht. Diesen Antrag kann jeder im Grundbuch eingetragende Miteigentümer einreichen, unabhängig davon, wie groß sein Anteil an der Immobilie ist. Es wird eine Ausnahme gemacht, wenn der andere Partner neben seinem Anteil an der Immobilie wenig oder kein anderes Vermögen besitzt oder diese Versteigerung
einen Nachteil für die eigenen Kinder bewirkt. In diesen Fällen muss vorher entweder die Zustimmung das Partners eingeholt werden oder das Verfahren wirdfür sechs Monate eingestellt.

Der große Nachteil einer Teilungsversteigerung ist, dass es sehr wahrscheinlich ist die Immobilie unter dem eigentlichen Marktwert zu verkaufen. Ein Gutachter schätzt zwar den Wert der Immobilie und damit eine Untergrenze für ein erstes Gebot, dieses ist jedoch oft bei ca. 30-40 Prozent unter dem Marktwert. Von dem erzielten Verkaufserlös müssen anschließend die Gerichts- und Sachverständigenkosten beglichen werden und auch bei noch vorhandenen Schulden bezüglich der Immobilie, müssen beiden Partner geradestehen und wenn nötig einen Kredit in Anspruch nehmen. Letztendlich wird der Erlös nach Einigung der Partner aufgeteilt, ohne Einigung wird diese Aufteilung gerichtlich festgelegt.

Wirtschaftlich gesehen ist die Teilungsversteigerung in der Regel die schlechteste Lösung, aber auch emotional sowie mental kann sie sehr kräftezehrend sein und sollte unter allen Umständen verhindert werden.

Immobilienkredit bei einer Scheidung

In vielen Fällen wird die gemeinsame Immobilie über einen Kredit finanziert und bei einer Scheidung ändert sich nicht besonders viel an den bestehenden Kreditbestimmungen: Derjenige der den Kreditvertrag unterschrieben hat, haftet auch weiterhin für diesen Kredit. Für die Bank ist eine Scheidung oder der Auszug eines Ehepartner nicht relevant – an dem Vertrag ändert sich nichts. Haben also beide Eheleute den Kredit unterschrieben, sind auch beide weiterhin dazu verpflichtet diesen abzubezahlen, selbst wenn einer von ihnen ausziehen sollte. Hat einer der Eheleute den Kreditvertrag alleine unterschrieben, ist er auch alleine an diesen Vertrag gebunden und haftet weiterhin für die Schulden – selbst wenn er es ist, der ausgezogen ist.

Umgekehrt gilt natürlich: Wer nicht mit im Kreditvertrag steht, haftet auch nicht.

Besonders bei Krediten für gemeinsames Eigentum, wie einer Immobilie, sind oftmals beide Ehepartner in den Vertrag einbezogen, um der Bank zu vergewissern dass die Schulden bestmöglich abgesichert sind. Auch nach der Scheidung kann die Bank weiterhin Zahlungen in voller Ratenhöhe einfordern. Wenn diese Zahlungen nicht mehr getätigt werden können, kann es zu einer Zwangsversteigerungkommen.

Bei einer Scheidung kann natürlich versucht werden, neue Vertragsbestimmungen mit der Bank auszuhandeln. Jedoch kann es große Auswirkungen haben, wenn man unüberlegt eine Entscheidung trifft, daher ist es immer ratsam sich mit einem Fachanwalt für Familienrecht zu besprechen und gemeinsam zu entscheiden, wie es mit der Schuldentilgung weiter geht.

Ehevertrag – Sinnvoll oder unromantisch?

Die Ehe wird im Regelfall natürlich aus Liebe eingegangen, daher is es meist eher verpönt und gilt als unromantisch einen Ehevertrag zu beschließen. Wer macht sich denn schon vor der Ehe Gedanken darüber, was passiert, wenn es zu einer Scheidung kommt?

Jedoch kann ein Ehevertrag Sie im Falle einer Scheidung schlichtweg sowohl vor möglichen finanziellen als auch nervlichen Verlusten bewahren. Wird kein Ehevertrag beschlossen, gilt diese Ehe als Zugewinngemeinschaft.

Die Zugewinngemeinschaft

Bei einer Zugewinngemeinschaft gibt es bei einer Scheidung keine Vermögensbewahrung, wie bei einem Ehevertrag. In §1373 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) wird definiert: „Zugewinn ist der Betrag, um den das Endvermögen eines
Ehegatten das Anfangsvermögen übersteigt.“ Grundsätzlich gilt, dass beide Ehepartner während der Ehe über ihr eigenes Vermögen verfügen. Kommt es jedoch zur Scheidung, findet ein Ausgleich der Zugewinne statt, bei welchem das während der Ehe erworbene Vermögen zwischen den Eheleuten finanziell ausgeglichen wird. Gegenübergestellt werden dabei jeweils das Anfangsvermögen bei Eheeintritt und das Endvermögen bei der Scheidung.

Beispiel

EndvermögenAnfangsvermögenZugewinn
Ehepartner 1100.000 €50.000 €50.000 €
Ehepartner 250.000 €10.000 €40.000 €
Zugewinnermittlung im Eheverhältnis. Endvermögen bei Scheidung – Anfangsvermögen bei Heirat = Zugewinn

Die Differenz der Zugewinne Beträgt 50.000 € – 40.000 € = 10.000 €. Dieser Betrag wird durch die beiden Partner geteilt (10.000 € / 2 = 5.000 €). Der Partner mit dem höheren Zugewinn muss diesen Betrag an den Partner mit weniger Zugewinn auszahlen.

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